Ausgabe 04/2023

Advertorial
Judikatur-Update aus
dem Immobilien-Bereich
Beratung. Die BDO Immobilienexpert:innen verschaffen nachstehend einen Überblick über wesentliche
aktuelle Rechtsprechung und geben einen Ausblick auf Gesetzesänderungen im Immobilienbereich.
Autor: Marlies Muck, Msc
Foto: BDO
Entnahme von Gebäuden zu Buchwerten
(Abgabenänderungsgesetz 2023, Nationalratsbeschluss:
6. 7. 2023)
Bisher sind Entnahmen von Wirtschaftsgütern
aus dem Betriebsvermögen nach § 6 Z 4 EStG
mit dem Teilwert zum Entnahmezeitpunkt
zu bewerten. Die Entnahme von nicht mehr
betrieblich genutzten Gebäuden führt daher
derzeit zu einer Realisierung stiller Reserven.
Um leerstehende Betriebsgebäude außerbetrieblich
leichter nutzen zu können (und somit
auch die Bodenversiegelung einzudämmen),
soll die Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen
zukünftig (so wie bereits die
Entnahme von Grund und Boden) zu Buchwerten
möglich sein. Etwaige stille Reserven bleiben
im Konzept des § 30 EStG ohnehin bis zum
Veräußerungsfall steuerhängig. Durch die
Entnahmeregelung zu Buchwerten kann die
Gebäudebegünstigung bei Betriebsveräußerungen
und Betriebsaufgaben nach § 24 Abs.
6 EStG zukünftig entfallen. Die Änderungen
sollen mit 1. 1. 2024 in Kraft treten.
Grundstücksvermietung
durch eine:n Gesellschafter-
Geschäftsführer:in an GmbH
(VwGH 17. 5. 2023, Ra 2022/13/0096)
Über die Konstellation, in der ein:e Gesellschafter-Geschäftsführer:in
eine Immobilie
an die beschäftigende GmbH vermietete und
eben diese Immobilie zu Wohnzwecken als
Sachbezug bezog, entschied der VwGH in
zugrunde liegendem Fall. Der Steuerpflichtige
erklärte Einkünfte aus Gewerbebetrieb
(gewerbliche Vermietung). Aus dem Kauf des
Hauses wurden Vorsteuern geltend gemacht.
Diese Vermietungskonstruktion wurde vom
Finanzamt nicht anerkannt und lässt sich als
Gestaltungsmissbrauch oder Scheingeschäft
klassifizieren. Im vorliegenden Sachverhalt
sind die Mietzinszahlungen weder gewerbliche
Einkünfte noch Umsätze. Ebenso können
damit verbundene Ausgaben sowie geltend
gemachte Vorsteuern nicht berücksichtigt
werden.
Anmietung einer Wohnung durch
eine:n Miteigentümer:in
(VwGH 17. 11. 2022, Ra 2022/15/0023)
Im vorliegenden Fall wird eine Wohnung
einer Miteigentümergemeinschaft durch einen
Miteigentümer zu einem fremdüblichen
Mietzins gemietet. Zusätzlich werden ein Büro
und ein Kellerabteil unentgeltlich vom:von der
Miteigentümer:in genutzt. Die Miteigentümergemeinschaft
hat sämtliche resultierende
Mieteinnahmen als Vermietungseinkünfte sowie
sämtliche Aufwendungen als Werbungskosten
erklärt und die darauf entfallenden
Vorsteuern geltend gemacht.
Das BFG beurteilte den Mietvertrag als
bloße Benützungsregelung, da der gemietete
Teil im Hälfteeigentumsanteil des:der
Miteigentümer:in Deckung finde und der Mietvertrag
einem Fremdvergleich insgesamt nicht
standhalte. Nach der VwGH-Rechtsprechung
ist der Abschluss eines Mietvertrags nur dann
anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig
ihren Willen zum Ausdruck bringen, durch die
Vereinbarung mehr als eine bloße Gebrauchsregelung
zu begründen. Da der Mietvertrag
steuerlich nicht anerkannt wurde, waren die
Marlies Muck, Msc
Steuerberaterin/Senior Managerin
erzielten Mieteinnahmen und entfallenden
Aufwendungen bei der Einkünftefeststellung
nicht anzusetzen.
Umsatzsteuerrechtlich handelte es sich nicht
um steuerpflichtige Mietumsätze der Miteigentümergemeinschaft
und es besteht keine
Vorsteuerabzugsberechtigung.
Wie sich zeigt, bietet der Immobiliensektor
auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen
Ihnen die BDO Expert:innenen gerne beratend
zur Seite stehen. Zudem sind die weiteren
Entwicklungen im Zusammenhang mit der
Steuergesetzgebung laufend zu beobachten
und zu evaluieren.
Factbox
MARLIES MUCK, MSC
STEUERBERATERIN/SENIOR MANAGERIN
Telefon +43 5 70 375 1000
marlies.muck@bdo.at
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