Ausgabe 04/2023

ImFokus
lassen. „Dann kam Corona und der Markt schoss
noch einmal über 30 Prozent in die Höhe. Die
niedrigen Zinsen befeuerten den Markt.“ Jetzt
kämpfen alle mit der EU-Zinspolitik: „Das in
kürzester Zeit so stark steigende Zinsniveau ist
toxisch für den Markt.“
„Nur wer auf die
Wünsche seiner
Mitarbeiter eingeht,
bleibt ein attraktiver
Arbeitgeber.“
Harald Galla,
LeitnerLeitner
Mit den stark steigenden Zinsen werde das Thema
Zinsschranke für mehr Firmen aktuell. Das wird
den Druck auf die Immobilienunternehmen
weiter erhöhen, ist sich Gernot Ressler, Partner,
Real Estate Tax | EY Österreich, sicher.
wicklungs-Pipeline ausgedünnt sei. „Die Neuflächenproduktion
ist fast zum Stillstand
gekommen. Wer ESG- und EU-Taxonomiekonforme
Immobilien in seinem Portfolio hat,
ist klar im Vorteil.“ Erfreulicherweise konnte
auch die Indexierung der Mieten vorgeschrieben
und realisiert werden. „Während der Pandemie
hatten wir deutlich mehr Anfragen.“
Konversion statt Neubau
„Die Frage ist, wie unsere Bewerter rechnen
werden“, kommt Eugen Otto noch einmal auf
das Thema „Distressed Assets“ zu sprechen. „Es
ist noch offen, mit welchen Abschlägen Nicht-ESG
und Nicht-EU-Taxonomie konforme Immobilien
bewertet werden“, ergänzt Wenkel. „Eines steht
aber fest: Wir werden kontinuierlich an unseren
Immobilien arbeiten müssen. Konversion statt
Neubau heißt heute die Devise.“ Einen Netto-
Neuflächenzuwachs brauche Wien nicht: „Wien
ist seit rund 20 Jahren ein Verdrängungsmarkt
– daran wird sich auf absehbare Zeit auch nichts
ändern.“ Im Gegenteil. Otto glaubt, dass die
benötigte Fläche um rund 15 bis 20 Prozent
zurückgehen wird. Dies aber sei den effizienteren
Grundrissen in Neugebäuden und nicht der
„New World of Work“ geschuldet. „‚New World
of Work‘ braucht nicht weniger, sondern anders
genutzte Flächen.“ Highlights des neuen Otto-
Immobilien-Standorts sind neben flexiblen
Arbeitsplätzen, die über eine App zu buchen
sind, Telefonkojen und Fokusräume wie auch
höhenverstellbare Schreibtische und eine Gemeinschaftsküche,
in der gleichzeitig 30 Mitar-
beiter zusammensitzen können: „Wir müssen
unseren Mitarbeitern attraktive Arbeitsplätze
bieten.“
„Vor 20 Jahren wurden Bürotürme gebaut, um
darin zu arbeiten“, so Ressler. „Ich bin mir sicher,
der Büroturm der späten 90er und 0er Jahre
würde heute nicht mehr in der Form gebaut
werden.“ Jene Deals, die noch stattfinden, würden
schneller, vor allem aber diskreter abgewickelt
werden, bestätigen Ressler und Nödl. „Je
stärker der Druck auf den Verkäufer, desto
schneller muss es gehen.“
Fexibilität gefragt
„Unsere Kunden verlangen nach einem hohen
Maß an Professionalität und Flexibilität, was
Büroflächen betrifft“, eröffnet Martin Luptacik,
Leiter Workplace Consulting & Design bei Drees
& Sommer Österreich, die Diskussion in der
Gruppe B. Der Experte für neue Arbeitswelten
erwartet, dass die Geschwindigkeit, mit der sich
die Dinge in der Geschäftswelt verändern, in
Zukunft nicht abnehmen wird. Daher würden
viele nach Gebäuden suchen, die sich schnell
adaptieren lassen, um sich so rasch auf die geänderten
Gegebenheiten einzustellen.
Bei der Immofinanz hat man bereits vor der
Corona-Pandemie bei den Kunden einen geänderten
Flächenbedarf ausgemacht, wie Katrin
Gögele-Celeda, Country Manager Austria &
Adriatic, bestätigt. „Wir haben in den letzten
drei Jahren circa zwei Drittel der Flächen neu
Dass Investoren aufgrund der aktuellen Marktlage
lieber zu festverzinslichen Staatsanaleihen
greifen, will Derfler nicht unkommentiert lassen.
„Einige Unternehmen haben mit den alten risikolosen
Staatsanleihen ihr Problem. Durch die
Abwertung des Immobilienportfolios wird die
Immobilienquote zu hoch.“
Neue Assetklasse: Distressed Assets
Die Liquiditätsquote und die Rückgaben würden
damit besser planbar. Der Vorteil für die Immobilienfonds:
Immobilien müssen dann bei Liquiditätsbedarf
nicht unter Druck zu eventuell
schlechteren Preisen verkauft werden.
Für Ressler zeichnet sich eine Assetklasse heraus.
„Ich sehe in den ‚Distressed Assets‘ eine neue
Assetklasse.“ „Das hatten wir schon einmal“,
wirft Wenkel ein. Bestandshalter würden aktuell
auch davon profitieren, dass die Projektent-
„Die Unternehmen
wollen Mitarbeiter
finden, halten und ins
Büro locken“
Susanne Steinböck,
CA IMMO
„Die Mitarbeiter
kommen wegen
dem sozialen
Faktor ins Büro.“
Bernadette Fellner,
PwC Österreich
88 ImmoFokus