Ausgabe 04/2023

Zum Autor
Michael Pisecky war lange Jahre Geschäftsführer der s Real
und ist Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilienund
Vermögenstreuhänder.
Erhalten wir die erfolgreiche
Dualität im Wohnbau!
Kommentar: Michael Pisecky
Ich habe mir erlaubt, die Presseaussendung des Vereins für Wohnbauförderung
(VWBF) vom 8.9.2023 („Preisdeckel – Wohnbau-Vertreter
und SPÖ fordern Kompensationen“) zu lesen und erlaube mir, diese hier
zu kommentieren.
Die GBV (Gemeinnützige Bauvereinigungen) würden durch den von der
Regierung vorgeschlagenen Mietendeckel 160 Millionen Euro verlieren,
die für die Erhaltung von Neubau fehlen. Die GBV arbeiten nach dem
Kostendeckungsprinzip, daher werden im Neubau die tatsächlichen
Kosten an die Mieter verrechnet. Wirklich betroffen sind die Mieten in
Höhe von um die 1,75 Euro pro Quadratmeter, die bei ausbezahlten Mietwohnungen
von der GBV verlangt werden dürfen. Verlangt wird auch
der EVP (Erhaltungskostenbeitrag), der aber ohnehin wieder bei einer
Investition an die Kostendecken angepasst werden müsste – oder die
Investition wird verschoben oder bleibt länger rückzahlbar. Im privaten
gewerblichen Wohnbau wird die gesamte Miete gedeckelt (!).
Gesamtbedarf: 45.000 Wohnungen
Die GBV sieht einen Bedarf von 17.500 Wohnungen, die durch GBV
gebaut werden sollen. Der Gesamtbedarf liegt bei 45.000, also ist das
Bauen durch Hausherren und die gewerblichen Bauträger für eine ausreichende
Wohnversorgung dringend erforderlich.
Eine Zweckbindung der Wohnbauförderung und deren Erhöhung ist
nachvollziehbar, da gerade jetzt (wieder) günstige Finanzierungen dringend
erforderlich sind, auch für die gewerblichen Bauträger.
Derzeit, so festgehalten, beträgt die Belastung der Mieter 40 bis 45 Prozent
der Einkommen pro Haushalt. Dies ist wohl bei über 60 Prozent
aller Mietwohnungen der Fall, die gesetzlich geregelt sind: Das sind
Gemeindewohnungen, geförderte Mietwohnungen und alle Richtwertund
Kategoriewohnungen im gewerblichen Wohnbau. Das ist nicht
nachvollziehbar und diese Aussage ist extrem zu hinterfragen. Eventuell
sind die freien Mieten gemeint, die laut Aussendung 9,70 Euro pro Quadratmeter
betragen. Dafür, dass die GBV Steuervorteile genießen, mit
Wohnbauförderung bauen und oft auch Wohnbeihilfen nur im sozialen
Wohnbau zur Verfügung stehen, ist 7,30 Euro pro Quadratmeter, so die
Aussendung, nicht wirklich günstig und liegt wesentlich über der Richtwertmiete
in Wien von 6,67 Euro pro Quadratmeter.
Investitionen werden verhindert
Laut SPÖ sollen die Mieterhöhungen im Mietrechtsbereich, also Richtwert
und Kategorie aus den Jahren 2022 und 2023, zurückgenommen
werden und auch bis 2025 nicht ansteigen. Was vergessen wurde ist,
dass davor drei Jahre KEINE Anpassung erfolgte. Diese Summen aus
dem System zu nehmen, verhindert Investitionen in die thermische Sanierung
und den Umstieg in erneuerbare Heizungs- und Kühlsysteme.
Wie das mit den Klimazielen vereinbar ist, bleibt wohl offen.
Das Wohnen soll ein Grundrecht werden. Darunter verstehe ich, dass
jeder einen Anspruch auf eine Wohnung hat, gestellt von der Republik.
Gemeindewohnungen stehen jetzt schon nur wenigen zur Verfügung.
Die Wohnungen der GBV sind mit Baukostenanteilen auch nicht für
jeden erreichbar und im gewerblichen Wohnbau wohnen schon 50 Prozent
der gering Verdienenden.
Eigentum Schutz vor hohen Mieten
Mit Forcierung des sozialen Wohnbaus sollen die Mieter vor zu hohen
Mieten geschützt werden. Wenn wir wie in ganz Europa mit Ausnahme
des D-A-CH-Raums Eigentumsquoten von über 80 Prozent haben, sind
alle, die im Eigentum wohnen, vor hohen Mieten geschützt. Für eine
ausreichende Wohnversorgung sind die privaten Bauherren und die
gewerblichen Wohnbauträger unerlässlich und bieten die Chance, die
Eigentumsquote zu erhöhen. Ich stehe zur Dualität des österreichischen
Wohnbaus, des sozialen Wohnbaus und des gewerblichen und privaten
Wohnbaus: Unterstützen wir beide Säulen der Wohnversorgung!
Foto: Adobe Stock
80 ImmoFokus