Boletín de Informaciones Jurídicas No. 42 - Universidad de Panamá

Volver al índicePodemos definir el arrendamiento de inmuebles destinados parahabitación o vivienda, como el contrato en el cual una persona (arrendador)cede a otra persona (arrendatario) el uso de una edificación habitable cuyodestino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda delarrendatario, mientras que el arrendamiento de local es aquel contrato por elque una persona (arrendador) cede a otro (arrendatario) el uso de unaedificación cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidadpermanente del arrendatario, sino desarrollar en la finca otras actividadesdistintas como pueden ser una actividad industrial, comercial, artesanal,profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.Podemos observar que la característica principal que diferencia elarrendamiento de un local comercial de los otros tipos de arrendamiento, esque el arrendatario destinará el inmueble para desarrollar actividadescomerciales.Esta ley regula todo lo referente al arrendamiento en Panamá, asícomo los desahucios y lanzamientos y en su artículo 42 señala que lascausales de desahucio para locales de uso comercial por tiempo indefinidoserían, entre otras: cuando el propietario vaya a utilizar el local para un fincomercial, industrial, profesional o docente lo que comprobará en la formaprevista en el artículo 46 que dice “Sólo se admitirá la solicitud de desahuciocuando el propietario necesitare el inmueble arrendado para su uso personalo de algún miembro de su familia hasta el tercer grado de consanguinidad; opara su demolición y construcción posterior de un nuevo edificio, lo cualdebe ser debidamente comprobado mediante declaración jurada delsolicitante o, la presentación del permiso de demolición, según el caso. Encaso de que el solicitante o familiar no ocupen el inmueble dentro de los tresmeses siguientes a la resolución que decretó el desahucio, el responsableserá sancionado con multa hasta de B/.1,500.00 (Mil quinientos balboas) sinexcluir la indemnización a la cual podrá ser condenado por los daños yperjuicios causados.Vemos que si el Propietario-Arrendador quisiera ocupar el local parasu uso personal con un fin comercial, sin distinguir que éste debe serdiferente al que realiza el Comerciante-Arrendatario, el propietario podríautilizar para beneficio propio el buen nombre y la clientela que ha logradoacaparar el Comerciante-Arrendatario a través del tiempo que ha ocupado ellocal. Pensamos que debe añadirse al numeral 1 del artículo 42 de la ley 93,lo siguiente: “Cuando el propietario vaya a utilizar el local para un fincomercial, industrial, profesional o docente”, SUSTANCIALMENTEDISTINTO AL QUE REALIZA EL ARRENDATARIO, “lo que comprobará enla forma prevista en el artículo 46 y sujeto a las sanciones en élestablecidas”.En algunos países como Colombia existen reglas propias del Contratode Arrendamiento de local comercial como sería el derecho que tiene elComerciante-Arrendatario a prórroga automática del arrendamiento dellocal donde funciona.El artículo 518 del Código de Comercio Colombiano establece en unaprimera condición para que sea un derecho del comerciante, exigir laprórroga del Contrato de Arrendamiento del local que está utilizando: quelleve ocupando por dos años de manera continua el local y con el mismoestablecimiento de comercio. Esto quiere decir que si el comerciante alquilóun local, oficina, etc…, hace más de dos años, pero en este tiempo ha tenidofuncionando primero un restaurante, por un par de meses, luego por unosmeses, una farmacia, y en los últimos seis meses tuvo funcionando unafuneraria, este comerciante no puede exigir que le prorroguenautomáticamente el contrato del local comercial, por el sólo hecho de llevarmás de dos años continuos en dicho inmueble arrendado. Esta prórrogaautomática tiene algunas excepciones como pueden ser: que elComerciante-Arrendatario no tendrá derecho a exigir la prórroga automáticadel contrato de arrendamiento aunque lleve más de dos años operando elmismo establecimiento de comercio si ha incumplido el contrato. Si el