Boletín de Informaciones Jurídicas No. 42 - Universidad de Panamá

Volver al índiceLas consecuencias de esa presunción iuris tantum se manifiestan,según PEREZ LASALA, fundamentalmente en dos aspectos: a) en elaspecto sustantivo, tratando al titular inscrito como al verdadero titular yatribuyéndolo la facultad de disponer de su derecho con plena eficaciajurídica y; b) en el aspecto procesal, exonerando al titular inscrito de la cargade la prueba, que recaerá sobre quien sostenga la inexactitud registral. Loexpuesto significa que los derechos existen, salvo prueba en contrario, tal ycomo los publica el Registro. [ Pérez Lasala ( 1965:194)].A su vez la “fides publica” – o fe pública- se basa en que la simplepresunción legitimadora –que admite, como vimos, prueba en contrarioresultainsuficiente para conseguir seguridad y protección plenas,completas, en el tráfico de inmuebles.Manifiesta a este respecto PEREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO quelos derechos reales inmobiliarios son susceptibles de ofrecer dosapreciaciones, según se contemplen a través del mundo registral o bien através de la realidad jurídica o mundo extra registral, porque bien puedehaber coincidencia entre ambas apreciaciones, o por el contrario puedeexistir desacuerdo o contradicción en mayor o menor grado entre ellas, loque puede ser motivado por varias causas.El primer caso, es decir, el de la coincidencia del mundo real con el mundoregistral, constituye el ideal del Registro Público. Surge el problema en elcaso contrario y entonces nos encontramos ante el dilema de pronunciarnospor la prevalencia del mundo registral, o por la del mundo real,extrarregistral.Teóricamente, añade el citado autor, hay tres sistemas que tratan dedar solución al problema; los dos primeros se inclinan por los dos extremosantes mencionados y el tercero se pronuncia por una posición de carácterintermedio.En el primer sistema, el Registro carece de fuerza, es de caráctermeramente informativo y sin tomar en cuenta las inscripciones o asientosregistrales, solo reconoce validez al mundo de la realidad jurídica, concuerdeo no con el Registro, por considerar que éste solamente constata o publicalos derechos reales inmobiliarios o los actos jurídicos referentes a losmismos, los cuales no adquieren ninguna nueva connotación en virtud de laregistración.En el segundo sistema, por el contrario, se prescinde de todoelemento que no sea el Registro; lo que dicen sus asientos es lo único a loque debe atenderse en materia de derechos reales inmobiliarios y éstosmantienen en todo caso su contenido, aún en contra de la realidad jurídica.Se atribuye a la inscripción la cualidad de operar la mutación jurídicacorrespondiente, aunque el negocio registrado adolezca de defectos. Poresto, y dentro de este sistema, puede decirse que entre el Registro y larealidad jurídica no puede haber discordancia alguna, pues aquel modificaésta y es el Registro el que tiene una realidad constitutiva. “Aquí, aunquesuene a paradoja, el mundo real no existe, el único mundo que se conoce esel tabular, que surte efectos contra todos, contra las partes y contra losterceros”.La tercera solución, por su carácter intermedio, participa en ciertosaspectos de los otros dos sistemas antes referidos. Este tercer sistemareconoce validez y efectos al derecho extrarregistral al mismo tiempo quereconoce y otorga a los asientos registrales una presunción iuris tantum deexactitud de contenido, o sea que establece que prevalezca el derecho delverdadero titular, registral o no, frente a un titular registral solo aparente, amenos que entre en juego el principio de la fe pública, que se tratará masadelante. En otras palabras, el principio de legitimación consiste en lapresunción de que el derecho inscrito en el Registro existe en la formaexpresada por el asiento, admitiendo esa presunción prueba en contrario: elcontenido del Registro prevalece sólo de momento frente a la realidad