Boletín de Informaciones Jurídicas No. 42 - Universidad de Panamá

Volver al índiceañade el citado autor “El verdadero estado jurídico de la propiedad no essusceptible de ser descubierto mediante un esfuerzo personal de búsqueda,de investigación, por el que pretende adquirir o por quien tuviera interés enaceptar el inmueble como garantía de créditos [Pardo Núñez (1994:1531)].Por otra parte, el mercado inmobiliario tiene una característica queimpide que la propia dinámica del mercado sancione a quien ofrece y vendeproductos de mala calidad (jurídica). Normalmente el cliente compra una vez.Consecuentemente el conjunto de consumidores reaccionarán alempeoramiento de la calidad media de los productos y no a la de un oferenteen particular, por lo que sancionarán no sólo a un oferente sino al conjuntode los mismos mediante el “estrechamiento del mercado”. Habrá entoncespocos compradores y, consecuentemente, pocos vendedores. Los posiblescompradores, en lugar de arriesgarse, simplemente no compran. El“estrechamiento” del mercado puede ser tal, que éste simplemente casi dejede existir. [Pardo Núñez (op.cit.: 1545)].Consecuentemente, los Estados europeos continentales – y aquellosotros cuya legislación se inspiró en la legislación europea continental, comoel nuestro- reaccionan, a inicios del siglo XIX, cuando luego de lasrevoluciones liberales se libera la propiedad de las vinculaciones feudalesque dificultaban su comercio, por una parte, y por otra, la revoluciónindustrial produce una enorme acumulación de capital que reclamabaespacios para la inversión, contra la excesiva incertidumbre que generaba elsistema transmisivo propio del derecho romano, en que los adquirentes seven forzados a soportar una intolerable inseguridad respecto a la firmeza desus adquisiciones. Las medidas correctoras de tal situación se centraron endos puntos:1°. Una innovación material: Sólo la información que publicaran loslibros oficiales, creados „ad hoc‟, será pertinente para el tercero que pretendaadquirir derechos sobre fincas. Mediante el expediente de reconocer comopropietario indiscutible sólo al que publica su derecho en los libros oficiales,los costos de información se redujeron de manera drástica: en beneficio deladquirente prevalece siempre la verdad oficial sobre la verdad real, en casode ser discordantes.2° Una información formal: con la finalidad de facilitar el acceso a lainformación de los posibles interesados, los Estados optaron porconcentrarla en centros de naturaleza pública, procediendo a plantear lasoportunas instituciones [Pardo Núñez (sup.cit.:1535)].Así, “los mecanismos de seguridad del tráfico de base registral seapoyan todos en un mismo presupuesto que permite su clasificación en unúnico género común: el reconocimiento legal de naturaleza real a losderechos inmobiliarios se subordina a su publicidad oficial [Pardo Núñez (op.cit.:1560)]. (artículos 1753 y 1764 del Código Civil panameño).Para dicho autor “El monopolio de la organización y venta de lapublicidad tiene una evidente razón de ser: estaríamos ante un monopolionatural”. Aduce en este sentido que “el producto registral exige para tener lacalidad requerida por la sociedad que cada empresario dispusiese de unArchivo semejante al que hoy almacenan las oficinas registrales.”Evidentemente su reproducción, conservación y actualización por cada unode los competidores obligaría a un gasto despilfarrador”. [Pardo Núñez(op.cit.:1558)]De esta forma, como afirma LÖPEZ GUEVARA, “teniendo a mano losparticulares la información que solicitan, no pueden prevalerse de laignorancia de una inscripción, pues el Estado le ha dado el medio idóneopara informarse y no hacer operaciones a ciegas”. [López Guevara(1954:135)],