Boletín de Informaciones Jurídicas No. 42 - Universidad de Panamá

Volver al índiceEn la legislación inglesa – en la que además subsisten algunas figurastípicamente feudales- encontramos –hasta época relativamente recientetantoun Registro de Títulos como un Registro de Cargas Inmobiliarias queno pasan de ser “un inmenso archivo de datos que se limita a hacer acopiode las declaraciones de los titulares de los derechos inscribibles y aordenarlos, sin realizar en ellos criba alguna respecto a su veracidad ni,consiguientemente, respaldar de ninguna forma su contenido”. Por ello “elvendedor ha de demostrar al comprador un sumario del título (abstract) orelación de documentos tales como escrituras o testamentos, que afectenobjeto de transmisión o gravamen y referidos al período al cual su derechohaya de ser acreditado que es el de los últimos quince años, salvo pacto encontrario, y también de los hechos que, como los fallecimientos, nacimientosy matrimonios hayan podido influir durante ese tiempo en la titularidad quedebe ser analizada. No basta con resumir tales documentos, también espreciso exhibirlos y establecer y probar los hechos jurídicos trascendentes aefectos de esa titularidad”. Y complementando esa actuación del vendedor“el abogado del comprador a expensas de su cliente, ha de examinar ycalificar la titularidad presentada, solicitar las comprobaciones adicionalesque estime oportunas y finalmente aconsejar al comprador sobre el grado deseguridad que ofrezca el título del transmitente”. [Baz Izquierdo (1981:993)]En los Estados Unidos de América impera el sistema del “seguro detítulos”. Según LACRUZ BERDEJO, en aquel país, antes de 1880, elcomprador debía encargar a un experto abogado el examen de los títulos depropiedad del vendedor. En 1881 se forma en Nueva York la TitleGuarantee and Trust Company, la que es pronto imitada en otros Estadosde la Unión: el comprador, al comprar, firma una póliza, asegurando laadquisición del inmueble contra todo riesgo de evicción. Las empresas deseguros vienen así a sustituir al Registro de la Propiedad. (subrayadonuestro). Toda la contratación sobre inmuebles se realiza a través de lascompañías de “title assurance”. Las oficinas de contratación inmobiliaria –Real Estate- dice el citado autor “funcionan en conexión con la compañíaaseguradora, puesto que “la iniciativa privada de las compañías de segurostuvo que llenar la necesidad de firmeza del tráfico jurídico”. [Lacruz Berdejo(1968:14)].Para VASQUEZ BOTE, el seguro de títulos es mas antiguo. Data de 1853cuando se constituye la Law Property Assurance and Trust Society, y en1868 se constituye la Real Estate Title Insurance and Trust Company,primera entidad mercantil del ramo. En Pennsylvania aparece el sistema en1874, fecha en que por primera vez se legisla sobre la materia. En 1882llega a los Estados Centrales y del Medio Oeste, y en 1887 a California. Enalgunos Estados del sur – en donde existía el régimen de los “registresfonciers” derivados de la colonización francesa, el seguro de títulos no sedifundirá hasta ya entrado el siglo XX. En palabras de dicho autor, esesistema se ha impuesto “a billetazos”, dado el enorme volumen de gananciasque con cargo a los adquirentes de inmuebles y a los deudores hipotecarios,reporta a las compañías aseguradoras. [Vásquez Bote ( 1993: 852)].5. CONCLUSIÓNAduce FALBO, el seguro de títulos constituye una garantía que “carecede toda significación jurídica” y aunque resuelve el problema puramenteeconómico de la cuestión “deja de lado el problema de derecho que de estamanera se elude, pero no se resuelve. Es decir, el sistema jurídico y losjuristas que lo aceptan están reconociendo su incompetencia para resolverlas dificultades conforme a derecho”. [ Falbo (1981: 787)].Pero tenemos que admitir que como afirma VASQUEZ BOTE, latendencia universal hacia la integración de las economías provoca quenuestros países se vean en la necesidad de, en el aspecto que nos ocupa,ofrecer garantías adecuadas a los inversionistas internacionales, de formaque no se vean ampliamente superados en la competencia por la atracciónde capitales. Si esos capitales provienen de países en que “el pleito por todo