Boletín de Informaciones Jurídicas No. 42 - Universidad de Panamá

Volver al índicejurídica, hasta tanto se compruebe por los medios correspondientes, lainexactitud de aquél. [Pérez Fernández del Castillo (1983:56-59)].La consideración del titular inscrito como verdadero títular – principiode legitimación- adquiere especial trascendencia cuando este dispone de suderecho: El principio de fe pública registral, según el cual el Registro sepresume siempre exacto a favor del tercero adquirente de buena fe,implicará una protección absoluta para el tercero que adquiera ateniéndose alas constancias registrales. Responde, como el principio de legitimaciónantes tratado, a la necesidad de dar solución a los problemas que surgen alhaber discordancia entre la realidad jurídica y el mundo tabular o registral,pero cuando concurre un nuevo elemento: el tercero calificado o terceroadquirente de un derecho real inscrito a título oneroso y de buena fe.En virtud del principio de fe pública registral se reputa exacto iuris et de iure- sin admitir prueba en contrario- el contenido del Registro en beneficiodel tercero que reúna los elementos antes mencionados, esto es, quehaya inscrito su drecho, que su adquisición haya sido a título onerosoy que haya actuado de buena fe. La finalidad de este principio esgarantizar plenamente las adquisicions de quienes contratan debuena fe y confiados en los asientos del Registro, con lo que se daseguridad al tráfico inmobiliario (seguridad dinámica).Este principio se aplica partiendo de que, por disposición de la ley, losactos nulos, en su mas amplia aceptación, no deben registrarse en virtud delprincipio de legalidad y la consiguiente calificación (artículo 1795 del CódigoCivil panameño, del que nos ocuparemos mas adelante); pero si por algunacausa dichos actos ingresan al mundo tabular, la inscripción que de ellos sehaga no les otorga convalidación alguna (primer párrafo del artículo 1762 delCódigo Civil panameño), por lo que subsisten los vicios que los afectan, ypor tanto, los interesados conservan las acciones que les otorgan las leyespara promover su extinción. Pero si el que figuró como adquirente en el actonulo registra su derecho, y de ese registro se desprende su facultad paratransmitirlo, y efectivamente lo transmite a título oneroso a un terceradquirente de buena fe, quien inscribe su derecho, el último acto no podráser atacado y el tercero será mantenido en su adquisición aunque despuésse anule o se resuelva el derecho del transferente en virtud de título noinscrito o de causas implícitas o de causas que, aunque explícitas, noconsten claramente en el Registro (segundo párrafo del artículo 1762 delCódigo civil panameño). Esto, desde luego, sin perjuicio de las accionesciviles o penales que procedan, pero limitadas a las personas que celebraronel acto nulo.De esta forma, como afirma el citado PEREZ FERNÄNDEZ DELCASTILLO, los principios del Derecho Registral modifican los del DerechoCivil puro, ya que estamos ante la posibilidad de que una persona transmitaderechos que están fuera de su patrimonio, dejando sin efecto en ese casola regla que establece que las transmisiones de cosa ajena son nulas, puesse conceden efectos sustantivos a la inscripción en virtud de la cual la nuevaadquisición se torna inatacable [Pérez Fernández del Castillo (op. cit. 56-59)]Este principio, que la jurisprudencia panameña ha considerado como “lapiedra angular de nuestro sistema de Registro Público” (sentencia de 8 defebrero de 1962, Repertorio Jurídico N° 2, año II, febrero de 1962, p. 34)implica entonces una derogación del viejo aforismo de “nemo dat quod nonhabet”, permitiendo adquisiciones provenientes de un no propietario, de un“non domino” ( no propietario por el vicio inherente a su título). De estaforma, aduce PARDO NUÑEZ,, si la inscripción registral se demuestraequivocada, el amparo estatal permitirá mantener la firmeza de laadquisición y no transformará al adquirente en un mero acreedor a laoportuna indemnización vía evicción. Así “la solidez que este efecto procuraa la garantía inmobiliaria es seguro estímulo a la circulación del capital”[Pardo Núñez (1994:1559)].