Uitvoeringsbesluit 'De Opgang' - Stadsdeel Amsterdam-Noord ...

Investeringsbesluit Buiksloterham, januari 2007
7 Financiële haalbaarheid
Doelstelling voor het Investeringsbesluit is om het
tekort van het Projectbesluit niet te laten oplopen,
zodat de ingezette lijn wordt voortgezet om een
financieel haalbaar plan op te stellen voor dat deel
van de Buiksloterham dat de gemeente actief tot
ontwikkeling wil brengen.
Om aan deze doelstelling te voldoen is met Rekenen
& Tekenen toegewerkt naar een optimaal resultaat
voor zowel het stedenbouwkundig planconcept als
het financieel saldo. Ruimtelijke voorstellen zijn
direct voorzien van hun financiële consequenties
zodat keuzes konden worden gemaakt.
De grondexploitatie betreft een deel van het plan-
gebied. Het gaat om het investeringsgebied van
de gemeente dat naast de ontwikkeling van een
aantal locaties de aanleg van de infrastructuur en de
aanleg en inrichting van de openbare ruimte omvat.
De investeringen van de gemeente zijn niet alleen
een impuls voor de ontwikkeling van het gebied,
maar zullen ook investeringen uitlokken van
particulier initiatiefnemers. Het is dan logisch dat de
gemeente een deel van de revenuen terugziet.
Er bestaat nog steeds een aantal wensen die in
dit Investeringsbesluit niet gefinancierd kunnen
worden. Deels wordt een beroep gedaan op andere
financieringsbronnen, deels zullen deze wensen
pas ingewilligd kunnen worden extra opbrengsten
ontstaan.
58
7.1 Grondexploitatie
In 1998 is voor de gehele Buiksloterham een
ruimtelijke visie vastgesteld met een aantal
grondexploitaties. Op basis hiervan is door de
gemeente circa € 39 miljoen geïnvesteerd voor
met name verwervingen van grote industriële
bedrijfsterreinen.
Al vrij snel na de vaststelling van het plan uit 1998
zijn de inzichten over de ontwikkelingsrichting voor
de Buiksloterham ingrijpend gewijzigd. De reeds
verworven terreinen bieden de gemeente de kans
om het transformatieproces in te zetten, zoals
beschreven in het Projectbesluit Buiksloterham. Het
Financieel kader behorend bij het Projectbesluit
heeft een tekort van € 15 miljoen (prijspeil 2004)
hetgeen overeen kwam met het toenmalige actuele
tekort van de bestaande actieve grondexploitaties.
De grondexploitatie biedt inzicht in de gemeentelijke
kosten en opbrengsten van de beoogde
ontwikkelingen.
Na berekening van de nominale kosten en
opbrengsten worden deze in de tijd gefaseerd
waardoor inflatie en rente worden meegenomen in
het resultaat. Het saldo wordt gepresenteerd als
netto contante waarde op prijspeil 01-01-2006.
Voor de uitwerking van het Projectbesluit naar het
Investeringsbesluit is bepaald dat het saldo niet zou
verslechteren ten opzichte van het Financieel Kader
van het Projectbesluit.
De grondexploitatie behorend bij het
Investeringsbesluit heeft een negatief saldo van
€ 16,3 miljoen, waarvan de dekking wordt gevonden
in het Vereveningsfonds. De dekking past binnen
de bestaande reservering voortvloeiend uit het
Projectbesluit. In tegenstelling tot het Projectbesluit
is hierin ook het extra tekort verdisconteerd
voortkomend uit de motie Olij waarin door de
Gemeenteraad is besloten dat met de ontwikkeling
van de Buiksloterham 30% sociale huur en 95
extra sociale huurwoningen ter compensatie van
Overhoeks dienen te worden gerealiseerd. Dit
resulteert in een extra verslechtering van € 13
miljoen. Met het Programakkoord 2006-2010 is
voor het realiseren van sociale woningbouw nieuw
grondprijsbeleid vastgesteld waardoor uitvoering van
de motie Olij naar verwachting uitvoerbaar is zonder
genoemde verslechtering van de grondexploitatie.
Dit kan met zekerheid worden gezegd als het beleid
daarvoor nader is uitgewerkt. Als dat ertoe leidt dat
voor sociale huurwoningen gerekend kan worden
met een lager tekort, vloeit de meevaller terug naar
het Vereveningsfonds.
Optimalisatiekansen voor het financieel resultaat
van de grondexploitatie Buiksloterham biedt het
wetsvoorstel voor een nieuwe grondexploitatiewet.
Dit is een nieuw publiekrechtelijk instrument voor
kostenverhaal, verevening en locatie-eisen bij
particuliere grondexploitatie. In het wetsvoorstel is
gekozen voor een gemengd stelsel: dus zowel een
privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor. Het
privaatrechtelijke spoor houdt in dat partijen op basis
van vrijwillige samenwerking tot overeenstemming
komen. Onderdeel van de overeenkomst is de
mogelijkheid van een financiële bijdrage van
de particuliere ontwikkelaar aan ontwikkelingen
buiten de eigen locatie. Als de gemeente er niet
in slaagt om met particuliere eigenaren in een
gebied een overeenkomst te sluiten over de
grondexploitatie, moet de gemeente de kosten
publiekrechtelijk verhalen bij de partijen waarmee
geen overeenstemming is bereikt.
De procedure is, evenals de mogelijkheid
beroep aan te tekenen, gekoppeld aan het
bestemmingsplan.