Uitvoeringsbesluit 'De Opgang' - Stadsdeel Amsterdam-Noord ...

Gegeven het feit dat de grondexploitatiewet nog
niet van kracht is, is geen rekening gehouden met
opbrengsten hiervan in de grondexploitatie.
Alvorens de kosten en de opbrengsten toe te lichten
wordt nader ingegaan op de overwegingen voor het
bereiken van een zo optimaal mogelijk resultaat.
7.2 Fasering vanuit financiële
overwegingen
Bij het opstellen van de grondexploitatie is gestreefd
naar het optimaliseren van het financieel resultaat.
De rentekosten blijven zo laag mogelijk door
investeringen zo ver mogelijk in de tijd naar achteren
te schuiven en opbrengsten te genereren vóórdat
investeringen worden gedaan. Dus de kosten lopen
niet te ver vooruit op de opbrengsten, bijvoorbeeld
een weg wordt pas aangelegd als deze als gevolg
van de bouwontwikkeling ook nodig is.
De plankaart en de grondexploitatie zijn mede in een
parallel traject van Rekenen & Tekenen tot stand
gekomen. Hierbij zijn investeringen en opbrengsten
in de tijd nauwkeurig op elkaar afgestemd. Het
bouwrijp maken van uit te geven kavels geschiedt
direct voorafgaand aan de start bouw. Investeringen
in de openbare ruimte worden zoveel mogelijk
gedaan als de bebouwing nagenoeg of zelfs geheel
is afgerond.
Er kunnen overwegingen zijn om bepaalde
investeringen eerder te doen dan op grond van
het zo laag mogelijk houden van de rentekosten
logisch zou zijn. Te denken valt aan het verbeteren
van de ontsluiting van het gebied of het leefklimaat.
De Ridderspoorweg, die vooruitlopend op de
bouwontwikkeling van de Buiksloterham wordt
aangelegd, maakt de start van de beoogde
verandering in de Buiksloterham zichtbaar en is een
stimulans voor nieuwe (particuliere) investeringen.
De fasering van de grondexploitatie is tot stand
gekomen door uit te gaan van de vroegst
mogelijke start van de woningbouw op basis van
beschikbaarheid van terreinen en het nieuwe
bestemmingsplan. De woningbouw start in 2009
en loopt wat betreft de grondexploitatie (laatste
gronduitgifte) door tot in 2015.
7.3 Kosten
De gemeentelijke kosten omvatten de kosten voor
verwerving en tijdelijk beheer, de kosten voor bouwen
woonrijp maken en VTU/planontwikkelingskosten.
Alle kosten zijn exclusief BTW.
Verwervingen en tijdelijk beheer
Voor het mogelijk maken van woningbouw is het
uitgangspunt dat de gemeente slechts incidenteel
bedrijven aankoopt. Verbreding en herprofilering
van wegen, zoals de Asterweg en Grasweg, is pas
op langere termijn nodig als het gebied intensiever
is bebouwd. Verwerving daarvoor doen we als zich
daarvoor een gunstige gelegenheid voordoet.
Door aankopen uit het verleden heeft de gemeente
inmiddels veel locaties in tijdelijk beheer en is
daarvoor tijdelijke huurcontracten met derden
aangegaan.
Kosten voor geluidssanering maken tevens
onderdeel uit van de verwervingskosten. Voor het
nemen van maatregelen die verder gaan dan wat
redelijkerwijs en op grond van het ALARA-principe
van een bedrijf kan worden gevraagd, is in het
Investeringsbesluit een reservering opgenomen.
Investeringsbesluit Buiksloterham, januari 2007
Bouw- en woonrijp maken
De kosten voor het bouwrijp maken hebben
betrekking op de kavels die de gemeente actief
ontwikkelt en in erfpacht uitgeeft. In principe wordt
bouwrijpe grond geleverd. Incidenteel bestaat
de mogelijkheid dat marktpartijen de grond
bouwrijp maken vanwege de synergie met de
vastgoedontwikkeling. Dit wordt van geval tot geval
beoordeeld.
De kosten voor het woonrijp maken van de
openbare ruimte zijn in de grondexploitatie
opgenomen. Inrichting van uitgeefbare kavels
geschiedt door de realiserende partij.
Investeringen in de openbare ruimte (wegen,
pleinen en kades) zijn over het algemeen sober en
doelmatig. Gezien het ambitieniveau van de Johan
van Hasseltkade is extra budget opgenomen.
In de Buiksloterham wordt een aantal nieuwe
bruggen aangelegd. Op de kop van het Johan
van Hasseltkanaal wordt in deze planfase
een beweegbare brug voor langzaam verkeer
aangelegd. De aanleg van de beweegbare autobrug
vindt plaats in een volgende planfase. De brug over
Zijkanaal I in het verlengde van de Papaverweg is
voor 50% toegerekend aan de grondexploitatie van
de Buiksloterham. Het andere deel wordt bekostigd
vanuit de grondexploitatie van het aangrenzende
NDSM terrein.
Planontwikkelingskosten
Voor de planontwikkelingskosten is een raming
opgesteld. De kosten voor voorbereiding, toezicht
en uitvoering worden procentueel berekend over de
investering in de openbare werken.
Het totale investeringsniveau is circa € 157 miljoen
(prijspeil 2006).
59