Uitvoeringsbesluit 'De Opgang' - Stadsdeel Amsterdam-Noord ...

Investeringsbesluit Buiksloterham, januari 2007
7.4 Opbrengsten
De opbrengsten bestaan uit de opbrengsten uit
gronduitgifte, erfpachtconversie, subsidies en
bijdragen. De grondopbrengsten zijn gebaseerd op
het programma dat is opgenomen in hoofdstuk 4.
Voor de woningbouw is hierbij uitgegaan van 30%
sociale huur plus 95 extra sociale huurwoningen
ter compensatie van Overhoeks, naast 70%
middensegment en vrije sector.
Opbrengsten uit gronduitgifte
De opbrengsten uit gronduitgifte zijn gebaseerd op
de adviezen van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente
Amsterdam. Voor de woningbouw wordt uitgegaan
van 3 woonmilieus:
1. kerngebied wonen met maximaal 70% wonen;
2. transformatiegebied wonen-werken met
maximaal 60% wonen;
3. transformatiegebied werken-wonen met
maximaal 30% wonen.
Per woonmilieu is advies gegeven over
de bandbreedte van de marktwaarde en
bijbehorende grondprijzen voor eengezinsen
meergezinswoningen. Op de locaties in
het kerngebied wonen wordt de hoogste
marktpotentie verondersteld. De marktwaarde van
het transformatiegebied werken-wonen is relatief
beperkt.
Voor het niet-wonen wordt een onderscheid gemaakt
naar kantoren, kantoorachtige functies, bedrijven
(maximaal 30% kantoorvloer), commerciële
voorzieningen, sociaal maatschappelijke
voorzieningen en parkeren.
Per bestemming worden grondprijzen gehanteerd
die veelal residueel bepaald zijn.
De marktwaarde en daarmee de grondwaarde hangt
voor een aantal bestemmingen af van de locatie
60
binnen het plangebied. De Buiksloterham heeft nog
een industrieel karakter, maar verschillende recente
initiatieven tonen dat er in de markt animo is voor
ontwikkeling naar een hoogwaardiger gemengd
bedrijfs- en kantoorachtig milieu.
Op dit moment kent de Buiksloterham een gematigd
niveau van grondprijzen. Dit zal met de beoogde
planontwikkeling in de Buiksloterham en omgeving
veranderen. Het moet zich nog als woongebied
bewijzen. Dit kan een drukkend effect hebben op
de marktwaarde en daarmee op de grondprijzen
van de allereerste woningbouwontwikkelingen. De
residuele waardeberekening van grondprijzen maakt
dit mogelijk. Daar staat tegenover dat locaties die
later in de tijd een hogere marktwaarde generen ook
hogere grondopbrengsten zullen hebben.
Erfpachtconversie
Binnen de Buiksloterham zijn veel bestaande
erfpachtrechten. Nieuwe ontwikkeling op deze
kavels zal bij bestemmingswijziging leiden tot
erfpachtconversie en herziening van de canon.
Voor de opbrengsten uit erfpachtconversie is een
voorzichtige raming aangehouden.
Subsidies en bijdragen
Rekening is gehouden met een kostendekkende
bijdrage vanuit de grondexploitatie Overhoeks voor
de aanpassing van de Asterweg.
Voor het aanleggen van nieuwe infrastructuur dient
het stadsdeel in principe een bijdrage te leveren.
De opbrengsten bedragen circa € 141 miljoen
(prijspeil 2006).
7.5 Kosten buiten de grondexploitatie
7.5.1 Bodemsanering
Voor de saneringskosten behorend bij het
Investeringsbesluit is een berekening opgesteld.
De totale saneringskosten zijn ten opzichte
van het Projectbesluit gedaald door met name
de optimalisatie van de maaiveldhoogte in
het plangebied. De raming van de urgente
saneringskosten komt uit op € 7 miljoen, de
projectmatige saneringskosten komen uit op € 24
miljoen, waarvoor in het Projectbesluit respectievelijk
€ 9 miljoen en € 27 miljoen werd geraamd.
De geraamde kosten hebben betrekking op
bodemsanering in het investeringsgebied, exclusief
de Ridderspoorweg en enkele aangrenzende
percelen die inmiddels zijn gesaneerd. De kosten
van de projectmatige sanering hebben voor
ongeveer de helft betrekking op de bouwkavels en
voor de andere helft op infrastructuur en openbare
ruimte. De kosten van bodemsanering komen ten
laste van de gemeentelijke Stelpost Bodemsanering.
7.5.2 Voorzieningen
De kosten voor realisatie van maatschappelijke
voorzieningen komen niet ten laste van de
grondexploitatie, maar worden voornamelijk
gefinancierd door het stadsdeel.
7.5.3 Wensen voor de toekomst
Er zijn twee planonderdelen die niet in de
grondexploitatie zijn opgenomen. De kosten hiervan
kunnen bij verbetering van het financieel resultaat
en nadat hierover bestuurlijke besluitvorming
heeft plaatsgevonden alsnog toegevoegd worden
of deze worden gedragen door particuliere
initiatiefnemers. Belasting van de grondexploitatie
kan alleen als in het plan verdiend wordt. Dit komt
bijvoorbeeld tot uitdrukking in hogere opbrengsten
uit erfpachtconversie.