Pridruživanje Hrvatske Europskoj uniji - Institut za Javne Financije

198Tri argumenta podupiru stajalište da æe se pritisci na lokalnomtrištu nekretnina intenzivirati. Prvo, do sada je strancima prodan samomali broj nekretnina. Kao što je veæ navedeno, od 1996. godine strancimaje odobrena kupovina samo 3.200 nekretnina. Èak i da je brojostvarenih prodaja dvostruko veæi (zbog moguænosti da stranci kupujunekretnine preko registriranih poduzeæa), to bi èinilo manje od 2%stambenog fonda na Jadranu (5% fonda kuæa za odmor). Kretanja na takomalom dijelu trišta oèito ne mogu utjecati na ukupno trište nekretnina.No u buduænosti æe inozemna potranja za kuæama za odmor vjerojatnobiti znatno veæa, te bi mogla imati veæi utjecaj na cijene stambenogprostora. Na primjer, posrednici u trgovini nekretninama procjenjujuda je u rujnu 2004. godine bilo u tijeku 10.000 potencijalnih prodajakuæa strancima. xxx To odgovara iznosu od 75% prosjeène godišnjeponude novih stambenih objekata u cijeloj zemlji. Potrani šok takvihrazmjera nuno bi imao snaan utjecaj na lokalno stambeno trište, èaki ako bi prodaje bili realizirane u razdoblju od 2-3 godine.Drugi se argument odnosi na cijene izgradnje. Ako graðevna industrijaradi punim kapacitetom, poveæana potranja nerezidenata za kuæamaza odmor stvorit æe pritisak na troškove izgradnje u kratkom roku,što æe se odraziti i na trište ostalih stambenih objekata. Ako je konkurencijau graðevnoj industriji na pojedinim lokacijama ogranièena, porasttroškova – pa tako i utjecaj na lokalno stambeno trište – bit æe veæi.Treba napomenuti da je u dugom roku stambena ponuda elastièna sobzirom na dohodak i cijene, pa graðevinski kapaciteti vjerojatno neæepostati èimbenik ogranièavanja stambene ponude. No pritisak na troškovemoe biti izraen u kratkom roku, te moe utjecati na oèekivanja buduæihcijena, posebno ako doðe do naglog porasta potranje.Treæi se argument odnosi na trenutaèno nisku dostupnost stambenogprostora prosjeènim obiteljima. U takvim bi uvjetima svaki porastcijena i troškova graðenja mogao dovesti do daljnjeg smanjenja dostupnostistanova lokalnom stanovništvu. No dostupnost stanova ovisiprije svega o kretanju dohotka stanovništva i moguænostima stambenogfinanciranja, te o dravnoj stambenoj politici, pa u konaènici nema previševeze s potranjom stranaca za kuæama za odmor (vidjeti okvir 2).Glavni argument koji podupire stajalište da potranja nerezidenatau buduænosti neæe utjecati na ponudu i cijene lokalnog stambenogfonda odnosi se na uklanjanje zakonskih nesigurnosti u trgovini nekretninama.Kako je veæ naznaèeno, mnoge nekretnine koje bi stranci – alii domaæi kupci – eljeli kupiti nemaju uredne vlasnièke isprave, pa semnoge potencijalne kupoprodaje ne mogu realizirati. Zato ne èudi da