Bayernfonds Australien 8 - AVL Finanzdienstleistung Investmentfonds

gen wird, dass die Stamp Duty auf den vereinbarten
Kaufpreis (ohne Anfall von GST) kalkuliert wird. Diese
Sachverhalte werden im Rahmen des vorliegenden
Gutachtens der Steuerberater der Fondsgesellschaft
zutreffend ausgeführt. Ansonsten tragen die Vertragsbeteiligten
ihre Kosten im Zusammenhang mit
der Transaktion (z. B. für Rechtsberatung) grundsätzlich
selbst.
Das im Zentrum der Hauptstadt des Bundesstaates
Victoria (VIC), Melbourne, gelegene Grundstück mit
der Adresse 655 – 661 Bourke Street, Melbourne, auf
dem das Fondsobjekt errichtet ist, ist mit einer Größe
von rd. 3.328 m² im zuständigen Grundregister in VIC
unter folgender Bezeichnung eingetragen: Certificate
of Title Volume 11306, Folio 170 / Lot 1 Plan
of Subdivision LP066113. Das Grundstück befindet
sich im bedingungslosen Eigentum des Verkäufers
(sog. „estate in fee simple“). Bei dem Fondsobjekt
handelt es sich um ein zehnstöckiges hochwertiges
A-Grade-Bürogebäude, erbaut im Jahr 1990 und
derzeit umfangreich und hochwertig modernisiert,
in exponierter Lage im Geschäftsviertel (Central
Business District / CBD) von Melbourne. Das Objekt
hat einen „Green-Building-Status“ und im Hinblick
auf die Energieeffizienz eine Einstufung von derzeit
3,5 Star NABERS (von max. erreichbaren 6 Star
NABERS), welcher durch die aktuelle Modernisierung
auf 4,5 Star NABERS aufgewertet werden soll. Zum
Fondsobjekt gehört auch ein denkmalgeschütztes
eingeschossiges Gebäude mit einer für die City of
Melbourne typischen historischen Fassade, ehemals
der sog. „Hudson Store“ von etwa 1876, der ebenfalls
im Jahr 1990 umfassend modernisiert wurde und in
den im Zuge des aktuellen Modernisierungsprojekts
der neue Haupteingang des Fondsobjekts verlegt
werden wird. Das Grundstück ist in das bundesstaatliche
Denkmalschutzregister (Victorian Heritage
Register) eingetragen und im Commonwealth Heritage
Listing (The Register of the National Estate / RNE)
unter ID 5314 vermerkt; im National Trust ist der
Gebäudeteil „Hudson Store“ als wichtiger Bestandteil
des australischen Kulturerbes bezeichnet. Etwaige
strukturelle Umbauarbeiten an den denkmalgeschützten
Gebäudeteilen (insbesondere der Fassade
der Gebäudeteile „Hudson Store“) setzen jeweils die
vorherige Zustimmung der zuständigen Behörden
voraus. Mit den vorstehenden Einträgen sind des
Weiteren z. B. im Veräußerungsfall für die Immobilie
bestimmte Anzeige- bzw. Benachrichtigungspflichten
verbunden, die im Rahmen der aktuellen Transaktion
auf der Grundlage der kaufvertraglichen Regelungen
von Käufer / Verkäufer berücksichtigt werden.
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Gemäß den kaufvertraglichen Regelungen dürfen
zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten
bzw. der Kaufpreiszahlung keine dinglichen Belastungen
auf dem Grundstück (z. B. Grundpfandrechte)
mehr bestehen. Der Käufer wird das Grundstück
nebst aufstehender Immobilie mit dem darauf lastenden
Mietvertrag („Lease“) und den damit im Zusammenhang
stehenden Verträgen für ein zwischen
Verkäufer und Mieter definiertes Modernisierungs-
und Aufwertungsprojekt für das Fondsobjekt (sog.
„Works Agreement“ bzw. „Independent Determiner‘s
Deed“) sowie Service- und Lieferverträgen (z. B. für
Elektrizität, Wartung von Lift- bzw. Aufzuganlagen
und anderen haustechnischen Systemen) übernehmen.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung besteht
eine dingliche Belastung des Grundstücks zugunsten
einer australischen Bank, die dem Verkäufer (und
aktuellen Eigentümer des Fondsobjekts) im Gegenzug
Finanzierungsmittel ausgereicht hat; diese
Belastungen müssen auf der Basis der kaufvertraglichen
Regelungen zum Zeitpunkt des Übergangs von
Nutzen und Lasten am Fondsobjekt bzw. der Kaufpreiszahlung
beseitigt sein. Es bestehen weiterhin
Dienstbarkeiten zugunsten des Grundstücks über
Entwässerungs- und Abwassereinrichtungen auf
Nachbargrundstücken (sog. „Easements“).
Das Grundstück / Fondsobjekt ist unter Einhaltung
der Genehmigungen, gesetzlichen und sonstigen
Vorschriften und Vereinbarungen zu nutzen. Alle
erforderlichen behördlichen Genehmigungen zur
Nutzung des Fondsobjekts liegen gemäß dem Bericht
der australischen Anwälte der Fondsgesellschaft vor.
Als Grundstückseigentümer hat der Treuhänder des
Treuhandvermögens (und bei wirtschaftlicher Betrachtung
damit die Fondsgesellschaft) nach Ankauf
auch die Kosten des Grundstücks bzw. der Immobilie
zu tragen (z. B. Grundsteuern, behördliche und
sonstige Abgaben, Versicherungskosten), die unter
dem bestehenden Mietvertrag grundsätzlich auf den
Mieter umgelegt werden können, und unterliegt als
Grundstückseigentümer der Haftung hinsichtlich
Personen, Immobilie etc. (siehe hierzu auch die Hinweise
in Tz. 3 ab Seite 26).
Vor Abschluss der Optionsvereinbarung und Vereinbarung
des Kaufvertrags haben die von der Fondsgesellschaft
beauftragten australischen Anwälte, Steuerberater
und Sachverständigen eine umfangreiche
sorgfältige Prüfung („Due Diligence“) durchgeführt.
Wie in Australien üblich, haben die australischen
Anwälte dazu einen Bericht („Legal Due Diligence