Bayernfonds Australien 8 - AVL Finanzdienstleistung Investmentfonds

zur Beilegung von Rechtsstreitigkeiten unter Einbezug
von Gutachtern und Experten sowie bezüglich der
Namensrechte für das Mietobjekt (hier kann der Mieter
vom Vermieter eine Namensänderung verlangen;
derzeit ist der Name des Objekts „Defence Plaza“).
Siehe wichtige Hinweise zu den vorgenannten Abschnitten
dieser Tz. 10.6.3.1 in Tz. 3.3.2 ab Seite 34.
10.6.3.2 Works Agreement / Independent
Determiner‘s Deed
Im Zuge der Mietvertragsverlängerung für weitere
zehn Jahre haben sich Verkäufer und Mieter mit
Vertrag (sog. „Works Agreement“) vom 23.03.2011
darüber verständigt, dass der Verkäufer die Immobilie
umfassend modernisiert, insbesondere die technischen
Vorrichtungen des Objekts erneuert und an
den aktuellen Stand der Technik anpasst (sog. „Lessor
Works“). Mit der Modernisierung und Aufwertung
wird insbesondere auch das Ziel verfolgt, den
„Green-Building-Status“ und damit die Nachhaltigkeit
/ Energieeffizienz der Immobilie substanziell zu
erhöhen. Dazu haben die Parteien die entsprechenden
Maßnahmen in Anhang 2 des Works Agreement
(sog. „Base Building Brief“ über das Upgrade und
die Modernisierung des Objekts) definiert und einen
Zeit- und Kostenplan vereinbart. Die Maßnahmen
sollen demnach plangemäß bis 19.08.2013 abgeschlossen
sein (sog. „Date for Practical Completion“),
wobei ein konkreter Zeitplan mit entsprechenden
„Milestones“ auch konkrete Fertigstellungszeitpunkte
für die einzelnen Gewerke festlegt. In bestimmten
Fällen ist nach dem Vertrag ggf. eine längere Frist zur
Fertigstellung möglich (z. B. bei Verzögerungen, die
der Mieter zu vertreten hat). Sollte der Verkäufer den
vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhalten
und die Verzögerung zu vertreten haben, muss er an
den Mieter grundsätzlich einen Schadenersatz von
AUD 1 je m² je Tag der Verzögerung bezahlen, bis
die Fertigstellung erreicht ist; diese sog. „Liquidated
Damages“ sind auf einen Betrag von AUD 594.719
begrenzt (Obergrenze). Der Verkäufer hat den Käufer
im Kaufvertrag von derartigen Schäden umfassend
freizustellen, so dass der Käufer dieses Risiko wirtschaftlich
nicht zu tragen hat.
Ein nennenswerter Teil der Arbeiten wird zum
Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und
Lasten am Fondsobjekt bzw. der Kaufpreiszahlung
Ende März 2012 bereits realisiert sein. Das Modernisierungs-
und Aufwertungsprojekt ist zum Zeit-
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punkt der Prospektaufstellung im Zeitplan, so dass
aus Sicht zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
eine fristgerechte Fertigstellung zu erwarten ist.
Die Arbeiten („Lessor Works“) erfolgen bei voller
Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter, also bei
vollem Betrieb, und werden im Wesentlichen von
Stockwerk zu Stockwerk (und teilweise auch nach
den Geschäftsstunden des Mieters oder am Wochenende)
und möglichst parallel zu den Fitout Works des
Mieters ausgeführt, um die Beeinträchtigungen des
Mieters möglichst gering zu halten. Für eine definierte
Fläche und drei Parkplätze bezahlt der Mieter
während der Projektarbeiten keine Miete, was aber
auf der Grundlage der kaufvertraglichen Regelungen
vom Verkäufer zugunsten des Käufers ausgeglichen
werden wird, so dass bei wirtschaftlicher Betrachtung
dem Käufer hieraus kein Nachteil entsteht.
Der Mieter hat entsprechende Verpflichtungen im
Rahmen des Modernisierungsprojekts übernommen
und wird ein Budget, welches vom Verkäufer gestellt
wird (sog. „Lessor‘s Contribution“), sofern dieses
nicht (teilweise) als mietfreie Zeit in Anspruch genommen
wird (wovon nach aktuellen Informationen
derzeit nicht auszugehen ist), in die Aufwertung und
Modernisierung der Mietflächen investieren (sog.
„Fitout Works“), wobei die konkreten Maßnahmen
der Genehmigung des Gebäudeeigentümers / Vermieters
bedürfen und die Planung und Durchführung
mit diesem abzustimmen bzw. von diesem freizugeben
ist (weitere Details dazu siehe nachstehend).
Der Mieter hat weiterhin zugesichert bzw. akzeptiert,
dass er die Arbeiten des Vermieters („Lessor Works“)
nicht behindern wird, dass er bestimmte Kosten
zu übernehmen hat, wenn er Stockwerke nutzen
möchte, die Gegenstand von aktuellen Baumaßnahmen
sind (ggf. auch als Anrechnung auf die „Lessor‘s
Contribution“) und dass er verpflichtet ist, seine
technischen Geräte (z. B. Drucker, Photokopiergeräte)
entsprechend während der Arbeiten zu schützen
bzw. zu sichern. Im Gegenzug ist vom Vermieter –
während der Geschäftszeiten – sicherzustellen, dass
die volle Nutzung der Räume im Übrigen gewährleistet
ist (z. B. Klimaanlage, Aufzüge).
Betreffend die unabhängige Begleitung und Zertifizierung
der Arbeiten (und die Feststellungen zur
Abnahme, bei Verzögerungen und der Ermittlung
des Grundes und der Zuweisung der Verantwortung
für eine solche Verzögerung, zu Mängeln und zu
Mängelbeseitigung, aber auch im Fall von sonstigen