Bayernfonds Australien 8 - AVL Finanzdienstleistung Investmentfonds

Streitigkeiten) wurde vertraglich vereinbart, einen
Sachverständigen in das Projekt mit einzubinden,
dessen Entscheidung und Feststellung von den Parteien
grundsätzlich zu akzeptieren ist. Dazu wurde
ergänzend zum Works Agreement eine zusätzliche
Vereinbarung, das sog. „Independent Determiner‘s
Deed“, geschlossen.
Im Rahmen der Abnahme ist der Projektmanager,
eine Gesellschaft aus dem Umfeld des Verkäufers
des Fondsobjekts, (formal gegenüber dem Mieter
der Eigentümer / Vermieter) verpflichtet, bestimmte
Berichtspflichten zu erfüllen (u. a. Erstellung eines
sog. „Condition Report“, der den Gebäudezustand
und den Zustand der Gewerke dokumentiert, sowie
einen „Building Standards Schedule“). Weiterhin verpflichtet
sich der Projektmanager (auch hier formal
der Vermieter gegenüber dem Mieter) – nach bestem
Bemühen – ein Energierating nach dem in Australien
relevanten NABERS-Standard von 4,5 Star NABERS
oder höher zu erreichen. Diese Verpflichtung nach
bestem Bemühen ist allerdings nur gegeben, sofern
der Mieter dieses nicht erschwert oder unmöglich
macht (u. a. durch das Design seines Fitout-
Programms oder durch die Art seiner Nutzung der
Mietflächen) bzw. sofern die Struktur der Immobilie
dies letztlich erlaubt. Der Mieter hat insofern auch
eine Kooperationsverpflichtung zum Erhalt dieses
höheren Umweltratings für das Fondsobjekt. Sollte
das Rating in der angestrebten Höhe nicht erreicht
werden, kann der Mieter daraus keine Ansprüche
(z. B. Mietreduktion oder Schadenersatz) gegenüber
dem Vermieter geltend machen.
Wie vorstehend ausgeführt, wird derzeit auf dieser
Grundlage eine umfassende Modernisierung und
Aufwertung des Fondsobjekts durchgeführt, bei
der Klima- und Heiztechnik, Brandschutz, Aufzüge,
Lobby und Waschräume energieeffizient bzw. nach
neuestem Standard modernisiert werden. Das Modernisierungs-
und Aufwertungsprojekt läuft bereits
plangemäß seit längerer Zeit und soll – bei gleichzeitig
umfassender Nutzung des Objekts durch den
Mieter – bis August 2013 insgesamt abgeschlossen
sein, wobei im Rahmen des Projekts insgesamt rd.
AUD 25,7 Mio. in das Objekt investiert werden (davon
rd. AUD 12,4 Mio. „Lessor Works“ und rd. AUD 13,3
Mio. „Fitout Works“). Durch diese Maßnahmen soll
das Fondsobjekt seinen heute gegebenen „Green-
Building-Status“ von 3,5 Star NABERS auf 4,5 Star
NABERS erhöhen und damit langfristig und nachhaltig
hohen Ansprüchen bezüglich der Energieeffizienz
gerecht werden. Das aktuelle Modernisierungs- und
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Aufwertungsprojekt wird der Verkäufer des Fondsobjekts
auf der Grundlage der kaufvertraglichen
Regelungen auf eigene Kosten abschließen. Der
Käufer tritt u. a. auf der Grundlage der Regelungen
der Optionsvereinbarung bzw. der kaufvertraglich
vorgesehenen Regelungen zum Erwerbszeitpunkt für
das Fondsobjekt formal in die entsprechenden Projektverträge
ein (was jedoch noch vom Mieter formal
zu gestatten sein wird, wobei der Erhalt der Gestattung
zu erwarten ist, da der Verkäufer wie bisher
für das Projekt zuständig bleibt; siehe dazu jedoch
die Hinweise in Tz. 3.2.3 ab Seite 29), wird aber vom
Verkäufer von den Pflichten unter diesen Verträgen
umfassend freigestellt, so dass die entsprechenden
vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere gegenüber
dem Mieter, wirtschaftlich vollständig beim Verkäufer
verbleiben. Die Freistellung deckt alle Kosten
und Schäden im Rahmen des Modernisierungsprojekts
ab (u. a. auch etwaige mietfreie Zeiten / Mietausfälle
/ Konventionalstrafen oder Mehrkosten im
Rahmen der Projektrealisierung sowie auch etwaige
Mängelbeseitigungsarbeiten nach Durchführung der
Arbeiten). Die entsprechenden Verpflichtungen des
Verkäufers werden im Kaufvertrag weitgehend abgesichert
(u. a. durch eine Garantie der börsennotierten
Obergesellschaft des Verkäufers sowie teilweise
durch Einzahlung noch nicht verbauter Beträge auf
Sicherungskonten), wobei die Sicherungen teilweise
zugunsten des Käufers und teilweise zugunsten des
Mieters (und damit nur mittelbar zugunsten des
Käufers) bestehen. Der Käufer wird das Modernisierungs-
und Aufwertungsprojekt zudem unter Einbezug
lokaler Fachexperten umfassend beaufsichtigen
und sicherstellen, dass der Verkäufer seine entsprechenden
Verpflichtungen fristgerecht und vollständig
erfüllen wird (siehe hierzu jedoch die wichtigen
Hinweise in Tz. 3.2.3 ab Seite 29). Die geschätzten
Aufwendungen hierfür sind im Rahmen des prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplans (Tz. 6)
berücksichtigt worden.
10.6.4 Vereinbarungen über Eigenkapital­
Zwischenfinanzierung
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, auf der Grundlage
des zum Zeitpunkt der Prospektauflage vorliegenden
Fondskonzepts die Gesamtinvestitionskosten mit
dem Beteiligungskapital der Anleger zu finanzieren.
Zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises sowie
der Erwerbsnebenkosten für das Fondsobjekt wird
jedoch das Anlegerkapital voraussichtlich noch
nicht zur Verfügung stehen, und daher muss das
noch nicht platzierte Eigenkapital der Anleger über