Bayernfonds Australien 8 - AVL Finanzdienstleistung Investmentfonds

Erläuterungen
(1) Mieteinnahmen
Diese Position zeigt die Mieteinnahmen, die sich aus
dem bestehenden Mietvertrag mit dem australischen
Staat (vertreten durch das Verteidigungsministerium
(„Department of Defence“)) ergeben. Gemäß
Mietvertrag („Lease“) wird die Miete für die gesamte
vermietbare Fläche und die gesamten Parkplätze
jährlich zum 16.06. um fest vereinbarte 4 Prozent erhöht
(Details zum Mietvertrag siehe in Tz. 10.6.3.1).
Im Rahmen der Prognose wurde auf der Grundlage
des vorliegenden Wertgutachtens von Jones Lang
LaSalle, Melbourne, unterstellt, dass die Mietflächen
und die Parkplätze zu Marktmieten vermietet sind;
insofern wurden die Mietansätze, bei fortführender
Betrachtung und ebenfalls in Anlehnung an die
diesbezüglichen Annahmen des lokalen Gutachters,
für die Anschluss- und Neuvermietung fortgeführt.
Für das Prognosejahr 2021 wurde weiterhin unterstellt,
dass das Department of Defence im Zuge einer
Verlängerung des Mietverhältnisses einen langfristigen
Mietvertrag für die Mietflächen und Parkplätze
zu der für diesen Zeitpunkt bestehenden Marktmiete
abschließt bzw. dass alternativ ein anderer Mieter
das Objekt diesbezüglich zur Marktmiete anmietet.
Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen so
genannten „Net-Lease“ (also einen Nettomietvertrag),
unter dem der Mieter grundsätzlich sämtliche
Bewirtschaftungs- und Betriebskosten für das Fondsobjekt
(mit Ausnahme struktureller Reparaturen bzw.
Investitionen) sowie seine gesamten verbrauchsabhängigen
Kosten trägt. Der Vermieter übernimmt im
Wesentlichen strukturelle Investitionen bzw. Reparaturen
(vergleichbar zu Instandhaltungskosten in
„Dach und Fach“) (siehe hierzu die Position „Aufwendungen
für Instandhaltung“).
Bei dem Jahr 2012 handelt es sich um ein Rumpfwirtschaftsjahr,
welches die prognostizierte Einnahmenposition
ab dem 01.04.2012 darstellt.
(2) Zinseinnahmen
In dieser Position sind die aus der Anlage der Liquiditätsreserve
erwirtschafteten projizierten Zinsen dargestellt.
Es wurde ein einheitlicher Anlagezinssatz für
jeweils die gesamte (konsolidierte) Liquiditätsreserve
von 4,25 Prozent p. a. angesetzt. Die Liquiditätsreserve
schließt die Beträge für Ausschüttungen / Entnahmen
ein, solange diese noch nicht an die Anleger
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gezahlt wurden. Die Zinsen wurden vor Abzug der
Abgeltungsteuer kalkuliert (zur Abgeltungsteuer
siehe Erläuterung (16)).
Die im Prognosezeitraum tatsächlich erwirtschafteten
Zinserträge können nach oben oder unten
abweichen, was im Fall geringerer Einnahmen aus
Zinserträgen gegenüber der Prognoserechnung zu
einer Verringerung der freien Liquidität der Fondsgesellschaft
führen kann. Im Fall höherer Einnahmen
aus Zinserträgen würde die verfügbare Liquidität der
Fondsgesellschaft ansteigen.
(3) Nettoveräußerungserlös
Die Prognoserechnung geht – wie in der Einleitung
dieses Kapitels (Tz. 7) ausführlicher dargelegt –
exem plarisch davon aus, dass das Fondsobjekt zum
Ende des Jahres 2021 / Anfang 2022 veräußert wird
(siehe dazu auch die Ausführungen in Tz. 1.10 bzw.
in Tz. 1.11 bzw. die wichtigen Hinweise in Tz. 3.3.9
ab Seite 40). Als Bruttoveräußerungserlös wurde ein
Wert von AUD 145.435.031 berücksichtigt, der sich
wie folgt berechnet: Die prognostizierten Nettomieteinnahmen
für das Jahr 2022 (AUD 11.343.660) wurden
mit einem Faktor von rd. 12,82 kalkuliert. Somit
wurde ein Abschlag von rd. einer halben Jahresmiete
zum Einkaufsfaktor (von rd. 13,33) berücksichtigt. Es
wurde weiterhin unterstellt, dass das Department
of Defence im Zuge einer Verlängerung des Mietverhältnisses
einen langfristigen Mietvertrag für die
Mietflächen zu der für diesen Zeitpunkt bestehenden
Marktmiete abschließt bzw. dass alternativ ein anderer
Mieter das Objekt diesbezüglich zur Marktmiete
anmietet. Die Mieteinnahmen für die Anschlussvermietung
basieren in Anlehnung an das vorliegende
Wertgutachten von Jones Lang LaSalle, Melbourne,
auf der Annahme, dass sich die Marktmieten im Zeitraum
der Prognose weitgehend analog der vereinbarten
Miete unter dem Mietvertrag entwickeln.
Der Vermieter ist unter dem Mietvertrag mit dem
Department of Defence für strukturelle Reparaturen
und Investitionen (vergleichbar zu Instandhaltungskosten
in „Dach und Fach“) für das Fondsobjekt verantwortlich
(Details hierzu siehe auch in Tz. 10.6.3.1).
Daher wurden vorsorglich weitere Kosten für Revitalisierungsmaßnahmen
über die laufenden Ansätze
für Aufwendungen für Instandhaltung (siehe hierzu
nachstehend Erläuterung (4)) hinaus in Höhe von
insgesamt AUD 14.176.818 angesetzt (dies entspricht
rd. AUD 745 je m²). Um diesem Umstand gegenüber