Bayernfonds Australien 8 - AVL Finanzdienstleistung Investmentfonds

Leerstand Melbourne CBD
in Prozent vom Bestand
14
12
10
8
6
4
2
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Premium und A-Grade Übrige Flächenqualitäten
die lokalen Immobilien makler einen zunehmenden
Nettoumsatz an Büro flächen. Dies ist insbesondere
dem Umstand geschuldet, dass viele Mieter bislang
im Rahmen der weltwirtschaftlichen Situation mit
einer Expansion ihrer Flächen gewartet haben.
Aufgrund des beschriebenen positiven Nettoumsatzes
an Büroflächen in Verbindung mit dem Umstand,
dass 2011 keine Fertigstellungen, mit Ausnahme
der Renovierung von 30.000 m² zum Ende von 2011,
stattgefunden haben, ist die Leerstandsrate auf
5,9 Prozent über alle Gebäudequalitäten im zentralen
Geschäftsviertel von Melbourne bzw. auf rd.
3,9 Prozent im Premiumbereich und rd. 8,5 Prozent
im Sekundärbereich gesunken (Stand Q 3 2011).
Diese Werte liegen jeweils unterhalb des langjährigen
Mittels und insbesondere für Immobilien, die
nicht dem Premiumsegment zuzuordnen sind,
konnte die Leerstandsrate von ihrem Höchststand
von rd. 14 Prozent im Jahr 2006 bis heute deutlich
reduziert werden. Auch für das Jahr 2012 gehen die
Immobilienexperten von einer Leerstandsrate über
alle Immobilienqualitäten im CBD von Melbourne
von unter 6 Prozent aus.
Nachstehend werden, um die historische Entwicklung
auf einer effektiven Basis darzulegen, die Entwicklungen
bei den Bruttomieten, den Zugeständnissen
an Mieter („Incentives“), den Mietnebenkosten
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Quelle: Jones Lang LaSalle
und den sich ergebenden Nettomieten dargelegt.
Diese effektive Betrachtungsweise ist insoweit
objektiv, da nicht nur die Entwicklungen einzelner
Komponenten bei der Mietpreisfindung herangezogen
werden, sondern alle für einen Mieter bei der
tatsächlichen Gesamtmietbelastung relevanten Faktoren
berücksichtigt werden. So fällt beispielsweise
zu Beginn eines steigenden Mietpreiszyklus zunächst
im Normalfall die Höhe der gezahlten Mieterzugeständnisse,
bevor die eigentlichen Mietansätze (sog.
„Headline Rents“) steigen. Es ist daher wichtig, die
einzelnen oben aufgeführten Bestandteile der gesamten
Mietkalkulation in der historischen Entwicklung
bzw. aktuell zu betrachten und zu bewerten.
Die effektiven durchschnittlichen Bruttomieten,
also die Bruttomieten unter Berücksichtigung von
durchschnittlichen am Markt bezahlten Mieterzugeständnissen,
im CBD von Melbourne für Büroflächen
im Premium- / A-Grade-Segment sind in den letzten
sechs Jahren von durchschnittlich rd. 300 AUD / m²
im Jahr 2005 auf aktuell rd. 413 AUD / m² p. a. und
damit im Betrachtungszeitraum um rd. 37 Prozent
gestiegen. Im letzten Jahr blieben die Bruttomieten
aufgrund der Tatsache, dass Eigentümer die aktuelle
Marktphase zum Abschluss von langfristigen
Mietverträgen genutzt haben, trotz der sinkenden
Leerstandsrate vergleichsweise stabil. Dabei weisen
die einzelnen Teillagen im CBD von Melbourne