CIP-ECOSOCIAL9. Vistas <strong>la</strong>s imperfecciones en lo que se refiere a indemnizaciones, se alega amenudo, en efecto, que para llevar a cabo un auténtico reajuste, no basta con admitirindemnizaciones para el arrendatario que abandona <strong>la</strong> casa arrendada, sino que es precisoreforzar el mantenimiento de <strong>la</strong> posesión legal, así como <strong>la</strong> prohibición expresa, por mediode una ley, de no gravar con renta <strong>la</strong>s mejoras introducidas por el arrendatario. A veces estose alcanza sin necesidad de intervención legis<strong>la</strong>tiva. En Bélgica, por ejemplo, lo ha impuesto<strong>la</strong> fuerza de <strong>la</strong> costumbre, 16 y no cabe duda de que, en <strong>la</strong> práctica, muchos propietariosingleses siguen también voluntariamente esta línea de conducta. No siempre podemoscalcu<strong>la</strong>r con exactitud si los propietarios no piensan utilizar <strong>la</strong>s ventajas que les ofrecen <strong>la</strong>sleyes, pero salta a <strong>la</strong> vista que si no hubiesen utilizado éstas, no hubiera sido necesarioe<strong>la</strong>borar toda una legis<strong>la</strong>ción en torno a indemnizaciones. Esto nos lleva a estudiar <strong>la</strong> políticaque defiende el mantenimiento de condiciones de arrendamiento estables «además» derentas justas. En este camino nos hal<strong>la</strong>mos ante dos dificultades. En primer lugar, <strong>la</strong>concesión de condiciones estables de arrendamiento no puede ser absoluta, pues ello podríamotivar perjuicios económicos. La estabilidad del arriendo debe condicionarse a una buenaadministración agríco<strong>la</strong>. Además, debe ser «condicional en <strong>la</strong>s tierras que no son necesariaspara el bien público, ya sea en caso de parce<strong>la</strong>ciones, viviendas rurales, ensanches urbanos,extracción de minerales, conducciones de agua, construcción de carreteras y obras decarácter sanitario. Si <strong>la</strong> tierra fuese necesaria para acometer alguno de estos propósitos, lostribunales rurales tendrán poder suficiente para cance<strong>la</strong>r los contratos de arrendamiento,previas <strong>la</strong>s indemnizaciones correspondientes al arrendatario». 17 La redacción precisa decondiciones adecuadas lo cual no es tarea fácil. En segundo lugar, <strong>la</strong> estabilidad contractualserá un mito, si el propietario está facultado para obligar al arrendatario a admitirelevaciones arbitrarias de <strong>la</strong> renta y es necesario que se tomen medidas adoptando tipos derentas equitativas. La solución no se logra con una prohibición absoluta de toda elevación derenta, porque a veces sí que es equitativo que así sea. No sería justo por ejemplo, desposeeral propietario, a favor del arrendatario, del beneficio de un aumento del valor de <strong>la</strong> tierraocasionado por el alza general de los precios agríco<strong>la</strong>s, hecho éste enteramenteindependiente de toda acción del arrendatario. Esta política parece implicar <strong>la</strong> creación de untribunal que fije <strong>la</strong>s rentas, o, en todo caso, resuelva <strong>la</strong>s cuestiones que se re<strong>la</strong>cionan conel<strong>la</strong>s. Nada habría que oponer a esto si el tribunal rural o cualquier organismo por el estiloestuviese dotado de suma sabiduría y omnisciencia. Pero dadas <strong>la</strong>s imperfeccionesinevitables de toda institución humana, existe el peligro de que un arrendatario se sientadeliberadamente tentado a disminuir el valor de <strong>la</strong> casa arrendada, esperando con elloobtener una rebaja de <strong>la</strong> renta. <strong>De</strong> acuerdo con el procedimiento judicial ir<strong>la</strong>ndés en materiade rentas, se prohibió este abuso, autorizando a los tribunales para negar <strong>la</strong> revisión delcontrato. En <strong>la</strong> práctica no se utilizó este procedimiento. Para <strong>la</strong> revisión «los factoresdeterminantes eran, no <strong>la</strong> productividad, sino <strong>la</strong> producción, y más especialmente losresultados de <strong>la</strong> producción durante quince años». 18 El profesor Bonn ilustra este resultadodel siguiente modo: «Dos hermanos dividieron una finca en dos partes de idéntico valor; el<strong>la</strong>brador más <strong>la</strong>borioso obtuvo de los tribunales una reducción de <strong>la</strong> renta de 7,50 por 100,mientras que el menos <strong>la</strong>borioso de los dos obtuvo el 17,50 por 100». 19 No es extraño, portanto, que <strong>la</strong> política que refuerza <strong>la</strong> estabilidad de los contratos de arrendamiento y <strong>la</strong>adopción de rentas justas contribuyan más a favor de <strong>la</strong> nive<strong>la</strong>ción de los productos netosmarginales social y privado que <strong>la</strong>s simples leyes que fijan <strong>la</strong>s indemnizaciones. Ladiferencia entre ambos productos netos puede evitarse únicamente si el propietario y elinversor coinciden en <strong>la</strong> misma persona; pero esta solución no deja de tener su <strong>la</strong>doantieconómico, porque si se trata de un pequeño <strong>la</strong>brador, es probable que como propietario16 ROWNTREE: Land and Labour, p. 129.17 Land Enquiry Report, p. 378.18 SMITH-GORDON y STAPLES: Rural Reconstruction in Ire<strong>la</strong>nd, p. 24.19 BONN: Modern Ire<strong>la</strong>nd, p. 113.32
<strong>De</strong> <strong>la</strong> Economía <strong>Ambiental</strong> a <strong>la</strong> Economía Ecológicaencuentre grandes dificultades para obtener a préstamo el capital que requieren <strong>la</strong>s mejorasmás importantes y que, de acuerdo con el sistema agrario inglés, corresponde efectuar alpropietario de <strong>la</strong> tierra. Se sale del marco de esta obra intentar un análisis concienzudo deestas controvertidas cuestiones. Lo que hemos dicho, sin embargo, basta para ilustrar <strong>la</strong>discrepancia que se suscita entre ambos productos netos en aquellos empleos donde losrecursos tienen que ser invertidos en instrumentos duraderos por personas que no son suspropietarios.10. Vuelvo de nuevo al segundo tipo de divergencia que surge entre los productosnetos social y privado, ya analizado en el párrafo 3. La esencia de <strong>la</strong> cuestión es que unapersona A, al efectuar algún servicio por el que es retribuida una segunda persona B, almismo tiempo rinde servicios o perjuicios a otras personas (que no son productoras deaquellos), de forma que el pago no puede ser exigido de <strong>la</strong>s partes beneficiadas, niindemnizadas <strong>la</strong>s partes perjudicadas. Si nos atuviésemos estrictamente a <strong>la</strong> definición deldividendo nacional dada en el capítulo III de <strong>la</strong> parte primera, sería necesario distinguir conmayor precisión entre aquel<strong>la</strong>s industrias en <strong>la</strong>s que los perjuicios y beneficios noindemnizados son del tipo de los que pueden o no medirse con el patrón de medidamonetario. Esta distribución, sin embargo, tendrá una importancia más formal que real, ypodría incluso obscurecer el resultado. En los ejemplos que utilice, no tendré en cuentadeliberadamente esta cuestión.Entre estos ejemplos podremos estudiar en primer lugar un número de ellos, en loscuales el producto neto marginal privado es inferior al social, dado que es materialmenteimposible en <strong>la</strong> práctica exigir el pago de los servicios indirectos que se hacen a terceraspersonas. Así, como seña<strong>la</strong> Sidgwick, «puede suceder fácilmente que los beneficios de unfaro bien situado sean disfrutados por barcos que no están gravados debidamente». 20 A suvez se realizan servicios no pagados cuando se invierten recursos en jardines privados, puessi bien el público no está autorizado para pasear por ellos, disfruta del aire purificado poreste motivo. Lo mismo ocurre, aunque aquí es preciso habilitar fondos para indemnizar aotras partes, con los recursos invertidos en carreteras y tranvías, que aumentan el valor de <strong>la</strong>stierras colindantes, excepto, naturalmente, cuando se impone un tipo de gravamen especialpor <strong>la</strong>s ventajas que disfrutan los propietarios de dichos terrenos. Lo mismo puede decirse,en cierto sentido, de aquellos recursos dedicados a <strong>la</strong> repob<strong>la</strong>ción forestal, puesto que losefectos beneficiosos sobre el clima a menudo desbordan <strong>la</strong>s lindes de <strong>la</strong>s tierras delpropietario inversor. También es un servicio indirecto poner una lámpara en el portal de <strong>la</strong>casa, contribuyendo así al alumbrado de <strong>la</strong> calle; 21 los recursos aplicados a evitar que seextienda el humo procedente de <strong>la</strong>s chimeneas de <strong>la</strong>s fábricas, 22 porque este humo causa en<strong>la</strong>s grandes ciudades pesadas pérdidas a <strong>la</strong> comunidad, estropeando los edificios y vegetales,obligando a contraer gastos en <strong>la</strong> limpieza de vestidos y habitaciones, aumentando el20 Principles of Political Economy, p. 406.21 SMART: Studies in Economics, p. 314.22 Se ha dicho que en Londres, debido al humo, únicamente se disfruta del 12% de <strong>la</strong> c<strong>la</strong>ridadastronómicamente posible, y que de cada cinco nieb<strong>la</strong>s, una se debe directamente al humo, a <strong>la</strong> par quetodas el<strong>la</strong>s se manchan y prolongan por culpa de este último (J. W. GRAHAM: The <strong>De</strong>struction ofDaylight, páginas 6 y 24). Parece ser que se debe a <strong>la</strong> ignorancia y <strong>la</strong> desidia el que <strong>la</strong> aplicación demedios preventivos contra el humo, al aumentar <strong>la</strong> eficiencia del combustible, no beneficie directamente yen primer lugar a los propios usuarios. El interés general, sin embargo, rec<strong>la</strong>ma que dichas medidas seadopten incluso allí donde no sean directamente rentables para los propietarios. Gracias a <strong>la</strong> construcciónde hogares mecánicos automáticos y de venti<strong>la</strong>dores de aire caliente, etc., <strong>la</strong>s chimeneas de <strong>la</strong>s fábricaspueden carecer de humo. Las emanaciones nocivas procedentes de <strong>la</strong>bores que trabajen álcalis fueronsuprimidas por <strong>la</strong>s leyes, con mayor vigor que el humo (Ibid., p. 126).33
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