Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

et. Imidlertid skal man være varsom med at slutte fra en årgangsbestemt prisprofil
til en årgangsbestemt lejeprofil.
For det første indeholder huslejen en række udgiftsposter, f.eks. administrations-
og renholdelsesudgifter, som det ikke er meningsfuldt at lade indgå i en
sammenligning med priserne. Den del af huslejen, som det synes mest relevant
at lade indgå i sammenligningen, er således summen af nettokapitaludgifter,
udgifter til forbedring og bidrag til Landsbyggefonden, jf. afsnit 12.3. Profilen
for denne del af huslejen i det almene byggeri er ligeledes vist i figur 6.22. Det
ses, at lejen i det ældre byggeri udgør helt ned til 40 pct. af lejen i nybyggeriet.
Ejerboligprisernes årgangsafhængighed kan i øvrigt være større blandt andet
som følge af, at de afspejler de forventede udgifter til f.eks. varme og el, som
ikke indgår i huslejen. Det forekommer meget sandsynligt, at sådanne udgifter
er væsentlig lavere i nye huse. Endvidere er det ikke usandsynligt, at der sker
en forholdsvis hurtig økonomisk forældelse som følge af ændrede præferencer
med hensyn til planløsning og indretning, og at dette slår kraftigere igennem i
en markedsbestemt pris end i en markedsbestemt leje.
Sammenfattende peger begge fremgangsmåder på generelle konkurrencemæssige
fordele for det lidt ældre almene byggeri. Det bemærkes, at konkurrencesituationen
i forskellige geografiske områder kan se meget anderledes ud, jf.
afsnit 6.7.1, og dermed kan ”overdøve” denne gennemsnitsbetragtning i begge
retninger.
6.8. Den økonomiske balance mellem boligformerne
6.8.1. Indledning
I det følgende belyses den økonomiske balance mellem de fire boligformer:
ejerboligen, andelsboligen, den private udlejningsbolig og den almene bolig.
Udgangspunktet for beregningerne er en husstand, der står over for valget mellem
en nybygget bolig fra hver af de fire hovedboligsektorer på det danske
boligmarked, idet det forudsættes, at boligerne i øvrigt er identiske med hensyn
til anskaffelsespris og størrelse. Anskaffelsesprisen antages at svare til den
gennemsnitlige anskaffelsespris for en ny almen familiebolig.
Der er tale om en regneeksempelbaseret fremadrettet analyse (mikroplan) af
boligudgifter og boligomkostninger.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID 197