Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

eregningsmodel. Modellen suppleres endvidere med erfaringer fra omprioriteringsrunderne
i 1994 og 2000.
Det er i princippet alene den enkelte boligefterspørger, som er i stand til at foretage
den ”korrekte” vægtning af de enkelte parametre og dermed også finde
markedsprisen. Da lejefastsættelsen er reguleret, kan der i stedet skeles til ejerboligmarkedet,
hvor prisstrukturen er markedsbestemt. Udgangspunktet for en
model for kvalitetsbaseret lejeudligning kunne derfor være at vurdere hver
enkelt almen bolig som ejerbolig, hvorved der ville kunne etableres en prisstruktur,
som ville afspejle forskellene i kvalitet i bred forstand, herunder beliggenhed,
de enkelte boliger imellem.
Der kunne tages udgangspunkt i SKATs eksisterende vurderingssystem for
ejerboliger. For vurderingsmodellerne gælder, at de løbende estimeres i forhold
til de faktiske salgspriser for ejerboliger, og at de således giver en rimelig afspejling
af de faktiske markedspriser. Samtidig vil vurderingen kunne foretages
rimeligt enkelt uden det store ressourceforbrug.
Modellerne fastlægger prisen for en standardbolig samt såvel tillæg/fradrag for
en lang række kvalitetsparametre som tillæg/fradrag for beliggenhed. Den enkelte
afdeling/boligområdes sociale profil må imidlertid antages at spille en stor
rolle ved vurderingen af kvaliteten/”markedsprisen” for en given almen bolig.
Vurderingsmodellerne må derfor suppleres med et fradrag(/tillæg), som afspejler
de sociale faktorers betydning for kvaliteten i bred forstand.
Med vurderingen som ejerbolig, suppleret med sociale indikatorer, kan der
etableres en prisstruktur blandt de almene boliger, som afspejler boligens geografiske
og sociale beliggenhed, de mere håndgribelige sider af boligens standard
herunder størrelse, samt via opførelsesåret mere uhåndgribelige kvaliteter.
Ligesom der via standardboligen er indregnet det gennemsnitlige kvalitetsniveau,
herunder vedligeholdelsesstand.
Når kapitaludgiftsstrukturen således er fastlagt, skal der herefter ske en fastlæggelse
af ”niveauet” for den fundne kapitaludgiftsstruktur – og dermed den
nye husleje. Niveauet bør afspejle sektorens boligsociale sigte.
Der er flere muligheder her. Der kan f.eks. tages udgangspunkt i, at det samlede
kapitaludgiftsprovenu i den almene sektor udtrykker det acceptable boligsociale
niveau, men at fordelingen ikke afspejler de bagvedliggende kvalitetsforskelle
på en rimelig måde. De samlede kapitaludgifter skulle herefter fordeles i
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID 469