Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

henholdsvis minus et pct.point. Det vil sige, at reale kapitalgevinster henholdsvis
tab indarbejdes i beregningerne. Endvidere antages det, at boligerne til enhver
tid kan sælges til markedsprisen, så sælger ved salget realiserer den fulde
friværdi.
Den historiske udvikling i ejerboligpriserne er belyst i afsnit 6.2 og 6.6. I forhold
til den historiske udvikling er merstigningen på 1 pct.point i forhold til
inflationen næppe sandsynlig over en længere tidshorisont – og slet ikke i form
af en jævn og rolig udvikling. Den faktiske udvikling illustrerer, at risikoen for
kapitaltab har været meget reel i nogle perioder.
Udover de årlige udgifter og udviklingen i ejendomspriserne afhænger de gennemsnitlige
boligomkostninger helt generelt af, hvor længe ejeren/lejeren/
andelshaveren bor i boligen. I tabel 6.14 er de gennemsnitlige årlige boligomkostninger
for de fire boligformer vist under forudsætning af forskellig botidslængde.
Tabel 6.14. Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter
(kr.)
Finansieringsrente 6,0 pct. (lang rente) / 5,0 pct. (kort rente)
Real kalkulationsrente 3,5 pct.
Botids- Ejerboligen Ejerboligen Andels
Privat
udlejnings- Almen
længde (år) Fastforrentet lån Rentetilpasset lån bolig bolig bolig
5 95.069 88.112 93.803 93.374 79.734
10 85.584 78.221 91.701 94.093 79.596
20 86.728 79.387 95.079 99.841 83.163
30 91.679 85.076 99.255 105.854 87.056
40 96.476 90.494 102.479 111.235 90.107
50 100.414 94.745 105.627 115.805 92.278
Anm.: Det forudsættes, at boligpriserne stiger i takt med inflationen.
Det generelle billede i tabel 6.14 er, at den almene bolig og ejerboligen med
rentetilpasningslån er de billigste boligformer uanset tidshorisont. Herefter
kommer ejerboligen med fastforrentet lån som den tredjebilligste boligform,
mens andelsboligen og den private udlejningsbolig fremstår som de dyreste
boligformer. Den private udlejningsbolig er på mellemlangt og langt sigt den
dyreste boligform.
Hvis man ser bort fra den friværdi, som ejer og andelshaver realiserer ved fraflytning,
vil boligomkostningerne pr. definition stige, jo længere tid boligen
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID 209