Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

forhandler, hvornår der forhandles samt hvilke former og procedurer, der skal
følges. En forhandlingsaftale må ikke begrænses til lejerorganisationens medlemmer,
men gælder generelt.
Kan der ikke nås en aftale, kan hver af parterne tvinge en aftale frem gennem
huslejenævnet, idet der så tages hensyn til, om lejerorganisationen er kvalificeret
nok, om antallet af omfattede lejligheder mv.
På baggrund heraf forhandles en overenskomst, hvori lejen fastsættes på baggrund
af brugsværdisystemet, dvs. samme leje til samme kvalitet. Er den enkelte
lejer uenig i den således bestemte leje kan den prøves i nævnet med henblik
på en brugsværdivurdering, hvilket en udlejer ikke kan.
Såfremt der ikke kan forhandles en overenskomst faldes der enten tilbage til det
individuelle system med huslejenævnets vurdering eller uenigheden afgøres af
centrale partssammensatte forhandlingsorganer. På det almene område findes
Hyresmarknadskommittén og på det private udlejningsområde findes
Bostadsmarknadskommittén.
For nybyggede lejeboliger er der pr. 1. juli 2006 indført et nyt regelsæt for lejefastsættelsen
for at tilskynde til opførelse af nye lejeboliger ved at sikre, at
udlejeren kan få dækket omkostningerne. Regelsættet indebærer, at en forhandlet
husleje ikke kan indklages for huslejenævnet, såfremt parterne er enige herom.
Lejen på det almene område fastsættes i forhandlinger mellem det enkelte
kommunale boligselskab på den ene side og en eller flere lejerforeninger på
den anden side. Udgangspunktet er, at lejen skal dække omkostningerne, dvs.
dels dække de direkte omkostninger og dels omfatte en forrentning af den investerede
kapital. Forretningen kan højst beregnes som renten på statsobligationer
plus 1 pct. Omkostningerne beregnes på selskabsniveau og altså hverken for
den enkelte bolig for sig eller for en bebyggelse (afdeling) for sig. Den totale
leje er således mere eller mindre givet på forhånd, så det der forhandles om, er
fordelingen på de enkelte boliger. Udgangspunktet er det såkaldte solidariske
huslejesystem, hvor de ældre boliger typisk betaler en større del af de samlede
omkostninger end hvad de skulle have gjort, såfremt fordelingen tog udgangspunkt
i de faktiske omkostninger for disse boliger. Fordelingen sker på de forskellige
lejligheder i henhold til deres relative brugsværdi, idet der er etableret
et pointsystem som vægter de forskellige brugsværdielementer, herunder geografisk
beliggenhed, standard mv.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID 523