Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

More documents

Recommendations

Info

På den baggrund findes det væsentligt, at der træffes aftale om en længerevarende fastlæggelse af investeringsrammen. Den nuværende aftale udløber i 2008. Det kan derfor overvejes at forlænge aftalen om investeringsrammen med f.eks. en ny 6-årsperiode, dvs. for 2009-2014. I forhold til den 20-årige investeringshorisont, der er opereret med i ovenstående, fastholdes herved også muligheden for senere at revurdere det fremtidige behov på baggrund af indvundne erfaringer. 2.4.4. Scenarier for den fremtidige anvendelse af sektorens midler På baggrund af opgørelsen af råderummet i kapitel 7, prognosen for nybyggeri i kapitel 8 og opgørelsen af renoveringsbehovet mv. i kapitel 9 er der i kapitel 10 opstillet en række scenarier for den fremtidige anvendelse. Scenarierne viser, at Landsbyggefonden med de nuværende indtægter ikke vil være i stand til alene at finansiere hele støtten til det almene nybyggeri i perioden frem til 2030. Kun hvis fondens andel af indtægterne fra udamortiserede lån forøges fra de nuværende 50 pct. til lidt over 70 pct., vil fonden kunne finansiere hele nybyggeristøtten frem til 2030. I så fald vil hele fondens råderum medgå hertil, og der vil ikke være midler til at støtte en fortsat renoveringsindsats eller afsætte midler til en social og forebyggende indsats. Fonden vil endvidere ikke være i stand til at dække evt. merudgifter som følge af f.eks. pris- og rentestigninger. Landsbyggefonden vil med de nuværende indtægter være i stand til at bidrage til støtten til det almene nybyggeri frem til 2030 efter samme principper, som er gældende for 2005 og 2006, dvs. gennem en refusionsordning, hvor fonden refunderer halvdelen af statens udgifter til ydelsesstøtte til nybyggeriet. Det vil i så fald betyde, at der kunne støttes renoveringer for 600 mio. kr. årligt, samt at der ikke kunne afsættes midler til en social indsats. Hvis fonden både skal kunne bidrage til finansieringen af støtten til nybyggeriet i samme omfang som i de senere år og kunne iværksætte nye renoverings- og ghettoinitiativer, vil det enten være nødvendigt at reducere fondens refusion af statens udgifter til ydelsesstøtte eller at øge Landsbyggefondens indtægter. Hvis refusionen af udgifter til nybyggeriet reduceres til 33 pct. vil fonden tillige kunne støtte renovering inden for en årlig investeringsramme på 1,5 mia. kr., svarende til niveauet i perioden 2003-08. Hvis fonden tillige afsætter midler til DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID 31
en social og forebyggende indsats på f.eks. 300 mio. kr. årligt, vil fonden ikke have mulighed for at bidrage til betalingen af udgifterne til nybyggeriet. Hvis Landsbyggefondens andel af betalingerne fra udamortiserede lån forøges til 70 pct., vil fonden være i stand til både at medvirke til finansieringen af støtten til det almene nybyggeri i samme omfang som i de senere år, fortsætte den nuværende renoveringsstøtteordning på et lidt højere niveau end i dag og yde betydelige tilskud til en ghettoindsats i de udsatte almene boligområder. 2.5. Finansiering og husleje som elementer i en mere selvbærende sektor 2.5.1. Finansiering og selvfinansieringsgrad En mere økonomisk selvbærende almen sektor kan nås ad mange forskellige veje. En vej er – som det er beskrevet i det foregående – at en større eller mindre del af sektorens opsparede midler medgår direkte til finansiering af nybyggeriet. Herved mindskes den offentlige støtte, og den samlede sektorbetalte del af anskaffelsessummen stiger tilsvarende, uden at beboerbetalingen til nybyggeriet ændres. En anden vej er at se på, om selvfinansieringsgraden (indirekte) kan øges ved ændringer i finansieringen og i huslejefastsættelsen, både når det gælder nybyggeriet, og når det gælder forholdene i det eksisterende byggeri. I kapitel 11 gennemgås den almene sektors finansiering og selvfinansieringsgraden analyseres. Hovedtrækkene i finansieringen af og støtten til alment byggeri har ikke ændret sig siden boligforliget i 1966. Fælles for de regelsæt for finansiering og støtte, der har været gældende siden 1966, er, at byggeriet er finansieret ved 1) beboerindskud, 2) grundkapitalindskud og 3) realkreditlån. Det offentlige tilskud reducerer ydelsesbetalingen på realkreditlånet – og varierer med ændringer i ydelsen (f.eks. som følge af renteændringer eller låneomlægninger). Det er endelig karakteristisk, at beboerbetalingen ikke nedsættes, når det oprindelige realkreditlån er udamortiseret, men at beløbet i stedet for indbetales til lokale og centrale fonde. 32 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID
Page 1 and 2: o l i g Den almene boligsektors fre
Page 3 and 4: Titel: Den almene boligsektors frem
Page 5 and 6: 4 5.12. Variationerne i beboersamme
Page 7 and 8: Kapitel 14. Styring af det almene b
Page 9 and 10: Analysearbejdet vil blandt andet sk
Page 12 and 13: Kapitel 2. Sammenfatning 2.1. Indle
Page 14 and 15: • at der i passende omfang opfør
Page 16 and 17: Geografisk er sektoren kraftigt ove
Page 18 and 19: den tiendedel af afdelinger, der ha
Page 20 and 21: må tage højde for geografiske for
Page 22 and 23: Den faldende efterspørgsel efter a
Page 24 and 25: I perioden fra 1970 er der - uanset
Page 26 and 27: Landsbyggefondens udgifter overstig
Page 28 and 29: Den skæve fordeling er et resultat
Page 30 and 31: ger på 3,0 mia. kr. (scenario A),
Page 34 and 35: Siden indekslånereformen i 1982, h
Page 36 and 37: 2.5.2. Huslejestruktur og finansier
Page 38 and 39: Modellerne fastlægger prisen for e
Page 40 and 41: dækkes af fondsfinansiering, herun
Page 42 and 43: Selskabernes boligsociale forpligte
Page 44 and 45: Det statslige organ The Housing Cor
Page 46 and 47: 2.6.2. Styring af den almene sektor
Page 48 and 49: 2.6.3. Ændrede styreformer Med hen
Page 50 and 51: Model 3. Den mål- og aftalestyrede
Page 52 and 53: 3. Gennemskuelig og objektiv udlejn
Page 54 and 55: Kapitel 3. Den almene sektors form
Page 56 and 57: som man netop har villet undgå bla
Page 58 and 59: Som det ses, har der siden 1940’e
Page 60 and 61: I kraft af anvisningsretten er den
Page 62: Arbejdstagere, som flytter til en a
Page 65 and 66: Tabel 4.1. Den almene sektor primo
Page 67 and 68: Knap halvdelen af boligorganisation
Page 69 and 70: Tabel 4.5. Boligbestanden fordelt p
Page 71 and 72: Figur 4.3. Antal almene boliger for
Page 73 and 74: Figur 4.5. Andelen af almene bolige
Page 75 and 76: Figur 4.6. Boligbestanden fordelt p
Page 77 and 78: Boks 4.1. Opgørelse af huslejerne
Page 79 and 80: nemsnit på 555 kr. pr. m²). Husle
Page 81 and 82: 4.3.4. Huslejen og geografisk belig
Page 83 and 84:
Tabel 4.10. Gennemsnitlig husleje f
Page 85 and 86:
Figur 4.11. Huslejeprofilen for pri
Page 87 and 88:
Figur 4.13. Gennemsnitlige driftsud
Page 89 and 90:
på dette er, at de almene boliger
Page 91 and 92:
Bilag 4.1. Datagrundlag og metode D
Page 93 and 94:
Grundlaget for huslejeundersøgelse
Page 95 and 96:
Bilag 4.2. Fordeling af almene boli
Page 97 and 98:
Nye kommune numre 96 Nye kommuner F
Page 99 and 100:
Gamle kommune numre 98 Gamle kommun
Page 101 and 102:
Gamle kommune numre Gamle kommuner
Page 103 and 104:
Gamle kommune numre Gamle kommuner
Page 105 and 106:
Bilag 4.3. Huslejefastsættelsen i
Page 108 and 109:
Kapitel 5. Beboersammensætningen i
Page 110 and 111:
Tabel 5.2. Husstande og beboere i a
Page 112 and 113:
Tabel 5.5. Fordelingen af husstands
Page 114 and 115:
5.6. Etnisk sammensætning af beboe
Page 116 and 117:
Tabel 5.10. Indvandrere og efterkom
Page 118 and 119:
Tabel 5.12. Andelen af indvandrere
Page 120 and 121:
Boks 5.1. Arbejdsstyrken og beboere
Page 122 and 123:
Fra 1970 til 2000 er andelen af hus
Page 124 and 125:
Boks 5.2. Indkomstdefinitioner Brut
Page 126 and 127:
Figur 5.3. Fordelingen af familiern
Page 128 and 129:
Godt 30 pct. af beboerne i almene b
Page 130 and 131:
nes etniske oprindelse. Beboere ude
Page 132 and 133:
Figur 5.5. Andel indvandrere og eft
Page 134 and 135:
Den gennemsnitlige andel af indvand
Page 136 and 137:
Tabel 5.19. Andel beboere uden for
Page 138 and 139:
Reglerne anvender udelukkende socia
Page 140 and 141:
teret med 3 store ghettoområder i
Page 142 and 143:
Tabel 5.25. Antal almene boliger i
Page 144 and 145:
dene og Bispehaven. I Mjølnerparke
Page 146 and 147:
I 2004 er næsten 2 /3 af de i alt
Page 148 and 149:
Bilag 5.1 Bilagstabel 5.a. Fordelin
Page 150 and 151:
Kapitel 6. Den almene sektors konku
Page 152 and 153:
• En gruppe (1), som af økonomis
Page 154 and 155:
komst, rente og boligpriser, jf. af
Page 156 and 157:
faldende efterspørgsel fører til
Page 158 and 159:
Individuel boligstøtte påvirker e
Page 160 and 161:
nomiske Råd (2001) og Velfærdskom
Page 162 and 163:
For lejeboliger er usikkerheden pri
Page 164 and 165:
Figur 6.6 viser udviklingen i antal
Page 166 and 167:
Tabel 6.1. Fordelingen af ledige al
Page 168 and 169:
Figuren viser, at den aktuelle boli
Page 170 and 171:
Tabel 6.2. Egentlige boliger fordel
Page 172 and 173:
Figur 6.10. De 30 kommuner med fles
Page 174 and 175:
samme område i perioden 2002-2005,
Page 176 and 177:
Tabel 6.5. Husleje og huslejestigni
Page 178 and 179:
den. Det stigende huslejeniveau for
Page 180 and 181:
Figur 6.14. Udviklingen i anskaffel
Page 182 and 183:
6.6. Priser på ejerboliger I det f
Page 184 and 185:
Tabel 6.7. Gennemsnitlig årlig sti
Page 186 and 187:
2006) 10 , tegner et tilsvarende bi
Page 188 and 189:
6.6.3. Geografisk spredning i ejerb
Page 190 and 191:
De markante geografiske prisforskel
Page 192 and 193:
liehuse allerede fra midten af 1990
Page 194 and 195:
Figur 6.21. Forholdet mellem kontan
Page 196 and 197:
Det fremgår, at huslejeprofilen i
Page 198 and 199:
et. Imidlertid skal man være varso
Page 200 and 201:
Nedenstående beregninger tager hen
Page 202 and 203:
Beregningerne foretages under forud
Page 204 and 205:
Det antages, at de løbende udgifte
Page 206 and 207:
Figur 6.23 viser udviklingen i de
Page 208 and 209:
Endvidere ses, at nettoboligudgifte
Page 210 and 211:
henholdsvis minus et pct.point. Det
Page 212 and 213:
Tabel 6.16. Gennemsnitlige årlige
Page 214 and 215:
Opgørelsen giver et billede af en
Page 216 and 217:
kapitalgevinster i forbindelse med
Page 218 and 219:
1960’erne, og at sådanne byggeri
Page 220 and 221:
Kapitel 7. Sektorens indtægter og
Page 222 and 223:
G-indskud blev indført i 1975 for
Page 224 and 225:
se med hjemfaldsordningen, støtte
Page 226 and 227:
Figur 7.2. Beboerbetaling og overf
Page 228 and 229:
Tabel 7.1. Landsdispositionsfondens
Page 230 and 231:
de og nå op på et niveau på knap
Page 232 and 233:
Landsbyggefondens fremtidige råder
Page 234 and 235:
7.3. Boligorganisationernes egne mi
Page 236 and 237:
Boks 7.2. Dispositionsfondens anven
Page 238 and 239:
gende oplysninger er der kun i mege
Page 240 and 241:
sationer, som har den mindste saldo
Page 242 and 243:
Figur 7.9. De almene boligorganisat
Page 244 and 245:
Figur 7.10. De almene boligorganisa
Page 246 and 247:
gerne, hvor indtægterne udgør det
Page 248 and 249:
Figur 7.14. Antal boliger i almene
Page 250 and 251:
Endelig kunne boligorganisationerne
Page 252:
finansieret med nominallån med ren
Page 255 and 256:
Det fremtidige behov for nybyggeri
Page 257 and 258:
8.3. Den fremtidige potentielle bol
Page 259 and 260:
Figur 8.2. Ændringen i PBE 2005-20
Page 261 and 262:
vejs. Andelen af ældre (80+ år) e
Page 263 and 264:
Tabel 8.2. Udviklingen i PBE 2005-2
Page 265 and 266:
landsgennemsnittet (svarende til 6
Page 267 and 268:
på 18 år og derover er som alders
Page 269 and 270:
for disse aldersgrupper synes det m
Page 271 and 272:
Det afgørende for den fremtidige u
Page 273 and 274:
Nettoindvandring Det er ved fremskr
Page 275 and 276:
aggrund af aldersfordelingen i 2005
Page 277 and 278:
Boligdækningsgraderne under 100 pc
Page 279 and 280:
side får par således bedre råd t
Page 281 and 282:
eller ombygget i årene frem til 20
Page 283 and 284:
perioden fra 2005 frem til 2026, hv
Page 285 and 286:
Den lavere dækningsgrad i de to st
Page 287 and 288:
Den samlede boligbestand udgør i 2
Page 289 and 290:
Tabel 8.10. Behovet for nybyggeri a
Page 291 and 292:
er faktorer, der vil have betydning
Page 293 and 294:
vendt steget fra at udgøre 14 pct.
Page 295 and 296:
gennemgribende forbedringer og efte
Page 297 and 298:
8.7.2. Ældreboliger I 2005 var der
Page 299 and 300:
om markante stigninger. Den størst
Page 301 and 302:
vet imidlertid hurtigt igen frem ti
Page 303 and 304:
Finansministeriets (2004) 21 beregn
Page 305 and 306:
pct. blandt de 81-årige og derover
Page 307 and 308:
frem til 2007, hvor det stiger til
Page 309 and 310:
let i 2005, vil det betyde, at der
Page 311 and 312:
En ændring i unges gennemsnitlige
Page 313 and 314:
ning for de enlige. Mens den potent
Page 315 and 316:
uændret, idet der forudsættes en
Page 317 and 318:
ende, hvilket trækker i retning af
Page 320 and 321:
Kapitel 9. Det fremtidige behov for
Page 322 and 323:
En sammenhængende social og foreby
Page 324 and 325:
• Forbedrings- og opretningsarbej
Page 326 and 327:
vil være urimeligt at pålægge se
Page 328 and 329:
lingen i nettoprisindekset. I 2004
Page 330 and 331:
Landsbyggefonden og skal normalt ud
Page 332 and 333:
Byudvalget og omprioritering 1996 I
Page 334 and 335:
terne er afsluttet, dog således at
Page 336 and 337:
malt kunne finansiere denne type ar
Page 338 and 339:
Samlet omfang af renovering i perio
Page 340 and 341:
situation svarer støtten til moder
Page 342 and 343:
1960’erne og 1970’erne, blevet
Page 344 and 345:
• Elevator. I nybyggeri med to el
Page 346 and 347:
antallet af boliger med god tilgæn
Page 348 and 349:
Antages det, at bestanden af almene
Page 350 and 351:
I tabel 9.11 belyses investeringsom
Page 352 and 353:
konstateret i 1970’er-byggeriet i
Page 354 and 355:
som følge af relativt lavt husleje
Page 356 and 357:
aktuelle investeringsomfang at ligg
Page 358 and 359:
deudbedring, dels om arbejder, der
Page 360 and 361:
ne områder. Det skal understreges,
Page 362 and 363:
søgte projekter er vurderet støtt
Page 364 and 365:
ække byggeskadeudbedring, men ogs
Page 366 and 367:
Behovet for basal fysisk opretning
Page 368 and 369:
narier, der afspejler forskellige a
Page 370 and 371:
Det må ligesom i den gældende ord
Page 372 and 373:
Kapitel 10. Scenarier for den fremt
Page 374 and 375:
yggeri: I scenario 3 er det forudsa
Page 376 and 377:
Tabel 10.2. Konsekvenserne af en æ
Page 378 and 379:
Scenario 1. De nuværende forpligte
Page 380 and 381:
Scenario 2. ”Uændret politik”-
Page 382 and 383:
Scenario 3. Fuld LBF-finansiering a
Page 384 and 385:
Scenario 4. Økonomisk balance, res
Page 386 and 387:
Scenario 5. Økonomisk balance, res
Page 388 and 389:
Scenario 6. Øget LBF-fondsandel, b
Page 390 and 391:
Scenario 7. Øget LBF-fondsandel, r
Page 392 and 393:
Scenario 8. Øget LBF-fondsandel, b
Page 394 and 395:
Scenario 9. Øget LBF-fondsandel, r
Page 396 and 397:
Scenario 10. Ingen nybyggerifinansi
Page 398:
og samtidig kunne yde støtte til e
Page 401 and 402:
den), og dels gennem ”ikke-ørem
Page 403 and 404:
Tabel 11.1. Oversigt over finansier
Page 405 and 406:
Tabel 11.2. Forskelle i centrale ka
Page 407 and 408:
Tabel 11.3. Udbetalinger af statsli
Page 409 and 410:
ten), og at rentetilskuddet over en
Page 411 and 412:
Tabel 11.4. Finansieringsstøttens
Page 413 and 414:
Støtten til IS35-lån, som finansi
Page 415 and 416:
Reformen indebar, at beboerbetaling
Page 417 and 418:
Figur 11.3. Beboerbetaling, ydelses
Page 419 and 420:
11.5.2. Brutto- og nettostøtte til
Page 421 and 422:
Diskonteringsrentens størrelse har
Page 423 and 424:
Den absolutte størrelse af indbeta
Page 425 and 426:
Tabel 11.10. Nybyggerifondens andel
Page 427 and 428:
Det fremgår ligeledes, at nettost
Page 429 and 430:
Som det fremgår af afsnit 4.3.5 be
Page 431 and 432:
Af kapitel 6 fremgår det, at siden
Page 433 and 434:
432 forskellige årgange byggeri. I
Page 435 and 436:
Tabel 12.1. Udgifter for almene bol
Page 437 and 438:
siges at have indflydelse på. Her
Page 439 and 440:
tolejen ved en ændret husleje. Det
Page 441 and 442:
Reduktionen i den effektive sats vi
Page 443 and 444:
Hvis det som nævnt ovenfor af hens
Page 445 and 446:
444 som følge af en eventuelt hurt
Page 447 and 448:
12.7.1. Boligorganisationerne får
Page 449 and 450:
Hvis der ønskes en større målret
Page 451 and 452:
som adgang til elevator, garageplad
Page 453 and 454:
Boligforliget satte sig for at fast
Page 455 and 456:
Sammenligningslejen blev fastsat me
Page 457 and 458:
På den baggrund kan en metode til
Page 459 and 460:
Boks 12.1. SKAT’s vurderingsmodel
Page 461 and 462:
Som det ses, udgør det generelle n
Page 463 and 464:
Omvendt må den del af lejen, som d
Page 465 and 466:
Figur 12.4. Sammenligning mellem de
Page 467 and 468:
istøtte som imidlertid i et vist o
Page 469 and 470:
ændre huslejestrukturen i den alme
Page 471 and 472:
forhold til vurderingspriserne og d
Page 473 and 474:
Hvis der ønskes en større målret
Page 475 and 476:
13.2. Holland 33 13.2.1. Det hollan
Page 477 and 478:
20 år har selskaberne gennemgået
Page 479 and 480:
Tabel 13.3. Geografiske forskelle i
Page 481 and 482:
subsidier til sektoren, et forhold
Page 483 and 484:
form af engangsbeløb og rentefri l
Page 485 and 486:
grænsen dækkes af gradueret bolig
Page 487 and 488:
i 1994 udgjorde knap 22 mia. kr. 36
Page 489 and 490:
frem til 2010. Aftalen udstikker en
Page 491 and 492:
Generelt er der stor efterspørgsel
Page 493 and 494:
vigtigt at prioritere renovering og
Page 495 and 496:
vet, idet den eneste styringsmuligh
Page 497 and 498:
deres oprindelige lokale udgangspun
Page 499 and 500:
13.3. England 13.3.1. Det engelske
Page 501 and 502:
HA styres af bestyrelser, hvis medl
Page 503 and 504:
Ejerformer Housing Associations byg
Page 505 and 506:
vurderingen af selskaberne bliver t
Page 507 and 508:
Regulering af udlejning Med hensyn
Page 509 and 510:
at boligorganisationerne har et inc
Page 511 and 512:
510 • Prisen fastsættes på bagg
Page 513 and 514:
steringerne i den private udlejning
Page 515 and 516:
sikrere og grønnere områder. Der
Page 517 and 518:
mere forretnings- og markedsoriente
Page 519 and 520:
deringer af alle selskaber, hvor de
Page 521 and 522:
Den almennyttige sektor udgør ca.
Page 523 and 524:
For at kunne sammenligne boligerne
Page 525 and 526:
13.4.3. Den almennyttige sektor - h
Page 527 and 528:
onsrenten fastsættes for den enkel
Page 529 and 530:
kommunale aktieselskaber. Eksempelv
Page 531 and 532:
i kommuner, hvor der blev rapporter
Page 533 and 534:
Svenskerne har haft en række ubala
Page 535 and 536:
Staten fastsætter de overordnede r
Page 537 and 538:
stand og eventuelle modernisering m
Page 539 and 540:
Boligorganisationerne kan være org
Page 541 and 542:
I et vist omfang er udøvelsen af b
Page 543 and 544:
Reglerne kan i konkrete tilfælde b
Page 545 and 546:
På den anden side indebærer frav
Page 547 and 548:
546 • at det kan etableres famili
Page 549 and 550:
For så vidt angår valg af driftsh
Page 551 and 552:
Et andet eksempel er udgiften til h
Page 553 and 554:
552 telisten har ældre i et vist o
Page 555 and 556:
For familieboligerne er der tale om
Page 557 and 558:
ing af ansøgningerne. Fonden har d
Page 559 and 560:
558 tekniske tilsyn karakter af gen
Page 561 and 562:
560 misk solidaritet afdelingerne i
Page 563 and 564:
Mål- og rammestyring er kendetegne
Page 565 and 566:
Model 1. Den regelstyrede almene se
Page 567 and 568:
Der er på den baggrund opstillet e
Page 569 and 570:
I det følgende er overvejelserne o
Page 571 and 572:
570 6. Beboerne skal inddrages i dr
Page 573 and 574:
Som hidtil vil der blive tale om, a
Page 575 and 576:
574 hvilket giver et større behov
Page 577 and 578:
virke, vil det formentlig af hensyn
Page 579 and 580:
sker en omdannelse af boliger til l
Page 581 and 582:
Det løser imidlertid ikke alle pro
Page 583 and 584:
Alt i alt vil de enkelte boligorgan
Page 585 and 586:
584 mulighed for selv at finde ud a
Page 587 and 588:
systemer og procedurer, som kan sik
Page 589 and 590:
er, jf. afsnit 15.2, behov for at o
Page 591 and 592:
aftale, hvilke grupper der er særl
Page 593 and 594:
Anvendelse af egenkapitalen Som det
Page 595 and 596:
ligsociale og øvrige samfundsmæss
Page 597 and 598:
596 Model 2 forudsætter altså, at
show all

Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?