Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

Vurderingsmodellen tager udgangspunkt i værdien af en standardbolig. Denne
værdi korrigeres herefter op eller ned afhængig af beliggenhed (lokalkorrektion),
størrelse, opførelsesår, standard i øvrigt mv., jf. i øvrigt den mere udførlige
omtale senere under afsnit 12.9.2.
Næste trin i beregningsmodellen var at omsætte markedsprisen til en leje. Til
brug herfor blev der beregnet pris-lejeforholdet for udlejningsboliger i uregulerede
kommuner ud fra en antagelse om, at huslejestrukturen i de uregulerede
kommuner kom nærmest en ”fri” lejedannelse. Disse i øvrigt årgangsbestemte
pris-lejeforhold blev derefter anvendt til at finde markedslejen, idet udlejningsboligernes
vurderede ”markedspris” blev divideret med det relevante prislejeforhold.
Herefter kunne lejekonsekvenserne opgøres ved at sammenligne
markedsleje med den aktuelle leje.
12.9. Model for huslejeudligning i den almene sektor
12.9.1. Indledning
I figur 4.5, jf. afsnit 4.3.1, er angivet det almene byggeris husleje fordelt efter
ibrugtagningsår. Samtidig er angivet henholdsvis 10 pct. og 90 pct-fraktilen. 80
pct. af de almene boliger har således en leje, som ligger inden for det viste
spænd. Figuren illustrerer således de årgangsbestemte lejeforskelle såvel som
forskelle mellem boliger af samme alder.
Som det ses, har boliger ibrugtaget siden 1970, en højere leje end boliger taget i
brug før og jo yngre boligen er, jo højere er også lejen. Samtidig er der ikke
årgangsbestemte lejeforskelle af betydning i boliger fra før 1970. Den aldersbestemte
forskel beror først og fremmest på forskelle i kapitaludgifter. Dette gælder
både, når der ses på udgifterne til finansiering af den oprindelige anskaffelsessum,
og når der indregnes udgifter til forbedringer og bidrag til Landsbyggefonden,
jf. tabel 12.1 og 12.2.
Samtidig fremgår det, at der er store forskelle inden for samme årgang. Årsagerne
hertil er mange. Det kan bero på forskelle i beliggenhed, på forskelle i
opførelseskvalitet og deraf følgende forskelle i udgifter til vedligehold og evt.
byggeskader, på forskellige beboerdemokratiske beslutninger om serviceniveau
og forbedringsstandard samt på forskelle i den sociale sammensætning i de
enkelte afdelinger og boligområder (tab ved lejeledighed, manglende lejeindbetaling,
hærværk mv.).
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID 455