Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

12.5. Beboerbetalingen – ”kapitalafkast” i husleje
12.5.1. Indledning
I det følgende vil det blive belyst, om der på baggrund af analysen af det almene
nybyggeris konkurrencesituation over for især nybyggede ejerboliger, jf.
kapitel 6, er behov for at ændre på beboerbetalingen. Det gælder såvel dens
startniveau som den løbende regulering og rentefølsomheden.
12.5.2. Startniveau for beboerbetaling
Der er i de senere år sket et fald i niveauet for de gennemsnitlige boligomkostninger
i en nybygget ejerbolig som følge af nye låneformer og skattestoppet,
der også omfatter ejendomsværdiskatten. Da beboerbetalingen i nyt alment
byggeri ligger fast, er det almene nybyggeris konkurrenceevne overfor ejerboliger
herved blevet forringet.
Siden 1982 har beboerbetalingens startniveau som nævnt udgjort, hvad der på
årsbasis svarer til 3,4 pct. af anskaffelsessummen, ekskl. bidrag, henholdsvis
3,6 pct., inkl. bidrag.
I figur 6.4 ses, at realrenten efter skat på fastforrentede lån siden slutningen af
1980’erne har udgjort 1-3 pct. p.a., hvor den tidligere var negativ. Endvidere
har der i de tre skattereformer, der er gennemført siden midten af 1980’erne, i
princippet været tale om parallelle ændringer i henholdsvis skatteværdien af
rentefradraget og lejeværdi-/ejendomsværdibeskatningen.
I slutningen af 1990’erne og i begyndelsen af 2000’erne vandt rentetilpasningslån
stor udbredelse i finansieringen af ejerboliger, og de har fortsat en
høj markedsandel. Renten på disse lån har i det meste af denne periode ligget
1-2 pct.point under renten på traditionelle fastforrentede lån. Der er således
som følge af de nye lånetyper sket et skift nedad i den gennemsnitlige rente på
ejerboliglån. Der er imidlertid også en større risiko for låntager forbundet med
rentetilpasningslån. Set over en længere periode har den korte rente dog – med
forholdsvis få kortvarige undtagelser – ligget lavere end den lange.
Som nævnt er ejendomsværdiskatten også omfattet af skattestoppet. Som følge
af stoppet var den effektive ejendomsværdiskattesats i 2005 reduceret til 0,73
pct., jf. afsnit 6.8, således at ejendomsværdiskatten målt i forhold til anskaffelsessummen
for en nybygget ejerbolig tilnærmelsesvist ville udgøre denne sats.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID 439