Den almene boligsektors fremtid.pdf - Ministeriet for By, Bolig og ...

Modellerne fastlægger prisen for en standardbolig samt såvel tillæg/fradrag for
en lang række kvalitetsparametre som tillæg/fradrag for beliggenhed. Den enkelte
afdelings/boligområdes sociale profil må imidlertid antages at spille en
stor rolle ved vurderingen af kvaliteten/”markedsprisen” for en given almen
bolig. Vurderingsmodellerne må derfor suppleres med et fradrag(/tillæg), som
afspejler de sociale faktorers betydning for kvaliteten i bred forstand.
Med vurderingen som ejerbolig, suppleret med sociale indikatorer, kan der
etableres en prisstruktur blandt de almene boliger, som afspejler boligens geografiske
og sociale beliggenhed, de mere håndgribelige sider af boligens standard
herunder størrelse, samt via opførelsesåret mere uhåndgribelige kvaliteter.
Når kapitaludgiftsstrukturen således er fastlagt, skal der herefter ske en fastlæggelse
af ”niveauet” for den fundne kapitaludgiftsstruktur – og dermed den
nye husleje. Niveauet bør afspejle sektorens boligsociale sigte.
Der er flere muligheder her. Der kan f.eks. tages udgangspunkt i, at det samlede
kapitaludgiftsprovenu i den almene sektor udtrykker det acceptable boligsociale
niveau, men at fordelingen ikke afspejler de bagvedliggende kvalitetsforskelle
på en rimelig måde. De samlede kapitaludgifter skal herefter fordeles i
forhold til vurderingspriserne og de således fordelte kapitaludgifter kan herefter
sammenlignes med de faktiske udgifter, så overskud og underskud kan udlignes.
Samlet set vil denne metode ikke medføre en stigning i den gennemsnitlige
husleje, men internt i sektoren vil nogle boliger få en højere leje, mens andre
vil få en reduceret leje.
I den forbindelse er det naturligvis afgørende at sikre, at der bliver en fornuftig
sammenhæng mellem den udlignede huslejestruktur i det eksisterende byggeri
og huslejeniveauet i nybyggeriet, jf. nedenfor. Det er endvidere vigtigt at sikre,
at de fastsatte udligningsbeløb over tid reguleres på en sådan måde, at der ikke
opstår nye skævheder i huslejestrukturen i forhold til fremtidigt nybyggeri.
Det skal understreges, at der er tale om en modelskitse, og at der er behov for at
meget grundigt udredningsarbejde med henblik på en eventuel implementering.
Ændringer i finansieringen og beboerbetalingen i nybyggeriet
De ændringer, der skitseres for finansieringen og støtten til nybyggeriet tager
udgangspunkt i, at der i de senere år er sket et fald i niveauet for de gennemsnitlige
boligomkostninger i en nybygget ejerbolig som følge af nye låneformer
og skattestoppet, der også omfatter ejendomsværdiskatten. Da beboerbetalin-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS FREMTID 37