BMVBS-Online-Publikation 09/2013 - Empirica

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Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 105 9.1 Immobilienwirtschaftliche und städtebauliche Problemrelevanz an HVS Das Problembewusstsein zum Umgang mit innerstädtischen HVS ist insgesamt sehr hoch. Dies belegen sowohl die Kommunalbefragung als auch die vertiefenden Telefoninterviews. Im Zusammenhang mit dem Problembewusstsein spielt es auch keine Rolle, ob es sich um wachsende, stagnierende oder schrumpfende Märkte handelt. Das Problembewusstsein bezieht sich in diesem Zusammenhang auf verschiedene Auswirkungen von immobilienwirtschaftlichen Problemlagen, in deren Folge städtebaulich relevante Problemlagen entstehen. Deutlichster Ausdruck sind hier zunächst offenkundig sichtbare und / oder mit verschiedenen Methoden erhobene Leerstände an Wohngebäuden, im Einzelhandel und Gewerbe. In drei Viertel der schriftlich befragten Kommunen gibt es zunehmend Leerstände an innerstädtischen HVS. Dies ist besonders in Kommunen in schrumpfenden Regionen zu beobachten. Tradingdown-Effekte und Leerstände in den Erdgeschosszonen werden als erste Anzeichen für zu erwartende rückläufige Nutzungen der Wohnungen gesehen. Häufig „schwappen“ die Leerstände in den Erdgeschosszonen dann in die oberen Wohnungen über. Hingegen sind gewerbliche Märkte und Wohnungsmärkte aufgrund verschiedener Standortmuster nicht direkt miteinander vergleichbar, so dass gewerbliche Leerstände auch „autonom“ auftreten können. In stark schrumpfenden Regionen zeigen sich in fast jeder zweiten befragten Kommune Wohnungsund Ladenleerstände an allen innerstädtischen HVS. Von flächenhaften Leerständen an HVS kann aber deutschlandweit insgesamt keine Rede sein. Die Problemlagen werden auch häufig in Zusammenhang mit weiteren Phänomenen wie zunehmender sozialer Polarisierung und überforderten Quartieren beschrieben; es existieren aber bislang nur teilweise gesamtstädtische oder teilräumliche Strategien. In Ergänzung zu diesen überwiegend aus der schriftlichen Kommunalbefragung gewonnenen Befunden sind allerdings bereits aus verschiedenen Städten Beispiele für teilräumliche, integrierte Konzepte bekannt. So wurden im Rahmen von Fördermaßnahmen der Städtebauförderung u.a. im Programm Soziale Stadt – Investitionen für das Quartier oder Aktive Stadt- und Ortsteilzentren solche teilräumlichen Strategien bezogen auf HVS in Leipzig entwickelt und auch umgesetzt (Eisenbahnstraße im Leipziger Osten; Magistralenmanagement Georg-Schumann-Straße). In Essen wurden sozialräumliche Analysen und konzeptionelle Überlegungen mit Maßnahmen unter Einbezug der für die Quartiere bedeutsamen HVS erarbeitet und im Rahmen der Förderung über das Programm Soziale Stadt – Investitionen im Quartier in mehreren Stadtteilen Fassadenprogramme mit den Eigentümern umgesetzt. Die Kommunalbefragung liefert insgesamt nur wenige Hinweise auf eine umfangreiche Rückbautätigkeit an HVS. 24 Kommunen (N=81, 30%) geben an, bereits an einzelnen HVS Abriss und Rückbau von verwahrlosten Immobilien vorgenommen zu haben, weitere acht Kommunen erst an einer HVS. Baukulturelle Aspekte finden noch keine flächendeckende Berücksichtigung. Erst die Hälfte der schriftlich befragten Kommunen berücksichtigt baukulturelle Aspekte bei der Umgestaltung von HVS. Die Beschäftigung mit baukulturellen Aspekten findet dabei vor allem bei der Umgestaltung, also bei einem aktiven Umgang mit dem Stadtraum an HVS, statt (z.B. Erhalt von Raumkanten Relevanzprüfung BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013
Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 106 oder stadtbildprägenden Gebäuden). Dagegen kommen erst selten Instrumente der Qualitätsentwicklung oder Qualitätssicherungsverfahren zum Einsatz. Bei der Beschreibung der konkreten Relevanz und vor allem der konkreten negativen Auswirkungen (Leerstände, bauliche Missstände, fehlende Raumkanten nach Rückbau/Abriss) unterscheiden sich die Kommunen sehr stark. Die Problematik an HVS ist regional sehr unterschiedlich. Während in wachsenden Märkten nur wenige Leerstände an HVS beobachtet werden, nehmen die Leerständen an HVS in schrumpfenden Märkten deutlich zu (mit steigender Tendenz). Neben den rein verkehrlichen Belangen spielen also die gesamtwirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle in der Problemrelevanz und im konkreten Umgang mit innerstädtischen HVS. Aus den Ergebnissen der 20 vertiefenden Telefoninterviews ergeben sich Unterschiede insbesondere hinsichtlich der Entwicklungsbedingungen in den Städten. Diese lassen sich wie folgt vereinfacht charakterisieren: (1) Kommunen mit Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten Kommunen, die innerhalb einer prosperierenden Region liegen und zudem durch günstige wirtschaftliche und soziale Bedingungen einen Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten haben. Selbst schwierige Wohnlagen an innerstädtischen HVS können hier vermietet werden (z.B. Stuttgart, Düsseldorf, Köln als typische stark wachsende Metropolen, aber auch Braunschweig oder Hannover mit geringerem Preisniveau, aber vergleichsweise günstiger Dynamik). Diese Kommunen haben noch keine Probleme mit zunehmenden Leerständen an HVS. Dennoch gibt es auch dort an HVS immer wieder einzelne Immobilien, die durch ihre Eigentümer nicht adäquat gepflegt werden. Punktuelle Leerstände einzelner ganzer Gebäude neben Gebäuden in Nutzung sind nach Einschätzung der kommunalen Planer i.W. auf das unterschiedliche Engagement der Eigentümer zurückzuführen. Durch den hohen Druck auf den Wohnungsmarkt innerhalb dieser Städte entstehen aber nur selten Leerstände, da auch weniger privilegierte Lagen einen Mieter finden. In Düsseldorf zeigt sich beispielsweise das Phänomen, dass durch die hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt Büroflächen an HVS zu Wohnungen umgebaut werden, so dass die Bewohnerdichte an HVS in Düsseldorf derzeit sogar noch steigt. Im Umgang mit HVS verfolgen diese Kommunen vor allem verkehrliche Zielsetzungen, die die Verkehre besser leiten und kanalisieren und damit zu Entlastungen der Emissionen führen sollen. Auch die Verlagerung von Verkehrsströmen auf alternative, periphere Gebiete wird erprobt, um bereits vorbeugend auf die veränderten Anforderungen an Erschließung und Wohnraum reagieren zu können und zukünftig innerhalb der festgesetzten Feinstaubbelastungsgrenzen zu bleiben, die in diesen Städten oftmals überschritten werden. In diesen Städten liegen in der Regel keine integrierten Konzepte für HVS vor, da nur einzelne Problembereiche im Fokus stehen. Relevanzprüfung BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013
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