BMVBS-Online-Publikation 09/2013 - Empirica

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Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 69 prägung der Lärmintensitäten je nach Lagequalitäten, wie die nachfolgende Übersicht des WertermittlungsForums zeigt. Abbildung 26: Abhängigkeit des Bodenwerts für Wohnbauflächen von der Verkehrslärmbelästigung Quelle: WertermittlungsForum 2003 empirica / ANP Die vorliegenden Erkenntnisse deuten bereits darauf hin, dass die relativen Unterschiede der HVS- Belastungsfaktoren immer auch in Abhängigkeit der Lagequalitäten der Standorte zu erwarten sind. Die Preisbeobachtung an HVS in den 71 Städten bestätigen die Unterschiede und die erwarteten und in anderen Studien bestätigten Zusammenhänge. Allerdings wird dabei auch deutlich, dass über alle beobachteten Städte/Märkte und Standorte hinweg eine erhebliche Streuung der relativen Unterschiede besteht, die nachfolgend weiter ausgeführt wird. 7.2 Differenzierung der Ergebnisse nach regionaler Marktsituation Um mögliche preisbeeinflussende Wirkungen zu untersuchen, werden die 71 städtischen Wohnungsmärkte nach ihrer Nachfragedynamik unterschieden. Als Unterscheidungsmerkmal werden die Nachfragentwicklungen /-perspektiven berücksichtigt, mit der relativen Entwicklung der Haushaltszahlen als zentraler Indikator der Wohnungsnachfrage. Hierbei erfolgt eine Dreiteilung, mit Städten mit demografisch stark wachsender Nachfrage, mit wachsender bis stagnierender Nachfrage sowie mit stagnierender bis rückläufiger Nachfrage (Basis bilden sowohl die BBSR- Haushaltsprognosen als auch die empirica-Haushaltsprognosen). Während sich das jeweilige Preisniveau bzw. das Leerstandsniveau zwischen Wachstums- und Schrumpfungsmärkten unterscheidet, spielt die regionale Marktsituation keine Rolle auf die Ausprägung der Preisdifferenz zwischen HVS und Wohnquartier. Preis- und Leerstandsanalyse BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013
Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 70 Abbildung 27: Preisabweichung an HVS differenziert nach Martkentwicklung (Haushaltsprognose BBSR) 10,00 10,0% Durchschnittlicher Mietpreis in EUR/m² 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 7,47 7,21 3,4% Wohnquartier Hauptverkehrsstraße Abweichung Miete im WQ 7,32 7,03 5,29 5,13 4,0% 3,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% Durchschnittliche Abweichung der Mietpreise im Wohnquartier gegenüber der HVS-Lage 1,00 1,0% 0,00 höher 3 % zwischen 3 und -0,8 % weniger -0,8 % 0,0% Prognostizierte Haushaltsentwicklung 2010 bis 2020 Quelle: eigene Darstellung, Datenbasis: empirica-Preisdatenbank (Basis: IDN Immodaten GmbH), BBSR Raumordnungsprognose 2025/2050 empirica / ANP Abbildung 28: Preisabweichung an HVS differenziert nach Martkentwicklung (Haushaltsprognose empirica) 10,00 10,0% Durchschnittlicher Mietpreis in EUR/m² 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 8,51 8,20 3,6% Wohnquartier Hauptverkehrsstraße Abweichung Miete im WQ 6,80 6,52 5,42 5,26 4,1% 3,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% Durchschnittliche Abweichung der Mietpreise im Wohnquartier gegenüber der HVS-Lage 1,00 1,0% 0,00 höher 4,3 % zwischen 4,3 und 0 % weniger 0 % Prognostizierte Haushaltsentwicklung 2010 bis 2020 0,0% Quelle: eigene Darstellung, Datenbasis: empirica-Preisdatenbank (Basis: IDN Immodaten GmbH), empirica Haushaltsprognose empirica / ANP Preis- und Leerstandsanalyse BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013
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