BMVBS-Online-Publikation 09/2013 - Empirica

Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 96
Stabilisierung von HVS-Standorten. Der künftige Umgang dieser Standorte erfordert daher auch
eine stärkere Einbindung der immobilienwirtschaftlichen Perspektive.
Charakteristische Trends
Trotz der zu beobachtenden großen Vielfalt unterschiedlicher HVS-Standorte (z.B. bauliche Typologien,
Entstehungsphasen, Standortfunktionen, Standortnutzungen, Standortbelastungen) zeigen
sich bei der Auswertung der Preisanalysen charakteristische Trends. Die unterschiedlichen kommunalen
Marktbedingungen zwischen Wachstum und Schrumpfung, die bereits bei der Auswertung der
Befragung sichtbar werden, spiegeln sich auch in der Preisbeobachtung wider. Die Preisauswertungen
bestätigen zudem die naheliegende Annahme, dass innerstädtische HVS im Durchschnitt aller
innerstädtischen Lagen immobilienwirtschaftlich benachteiligt sind. Deutlich sichtbar wird dabei vor
allem, dass sowohl die relative als auch absolute Standortbenachteiligung der unmittelbaren HVS-
Lage gegenüber dem jeweiligen Quartier, i.W. mit der innerstädtischen Lagegunst steigt. Dies bedeutet,
dass mit Blick auf die Bodenwertschöpfung die Wertschöpfungsunterschiede zwischen HVS
und benachbarten Lagen bei zunehmender innerstädtischer Lagequalität zunehmen. Es ist daher
davon auszugehen, dass kompensierende Maßnahmen, die die HVS-Lagebenachteiligung ausgleichen,
bei hohen Wertschöpfungsunterschieden eine hohe Wertschöpfung erreichen. Umgekehrt ist
davon auszugehen, dass bei niedrigen Wertschöpfungsunterschieden vergleichbare kompensierende
Maßnahmen eine niedrigere Wertschöpfung erreichen (vgl. Kap. 7).
Immobilienwirtschaftliche Störungsprozesse
Dies gilt allerdings nur, solange die Bewirtschaftung nicht durch grundlegende Störungsprozesse
beeinträchtigt ist. Die Kommunalbefragung wie auch die Relevanzprüfung verdeutlichen, dass in
der Folge von Bewirtschaftungsstörungen, z.B. Mindernutzungen oder Leerständen Folgewirkungen
entstehen. Solange die lokalen Marktprozesse auch die Bewirtschaftung schwächerer HVS-Lagen
ermöglichen, bleiben Folgewirkungen gering. Sobald deutliche Bewirtschaftungsschwächen bis hin
zu Leerständen entstehen, ergeben sich erhebliche Folgewirkungen. Bei insgesamt rückläufiger
Nachfrage und sinkenden Mietniveaus wächst die Neigung zu sparsamen Bewirtschaftungsstrategien
durch die Eigentümer, z.B. durch minimale Instandhaltung. Wenn dies mehrere Gebäude einer
HVS-Nachbarschaft betrifft, hemmen die rückläufigen Ertragsüberschüsse die Investitionstätigkeit
der betroffen Eigentümer und darüber hinaus wirken die sichtbaren Investitionsschwächen auch als
Warnung bzw. Hemmnis für Investitionstätigkeiten der benachbarten Eigentümer. In der Summe
sinken die Zukunftschancen dieser HVS.
Der gegenseitige Einfluss benachbarter HVS-Immobilien
Die Wertentwicklung der Immobilien und die immobilienwirtschaftliche Perspektive der HVS ist
immer auch eine Funktion der unmittelbaren und weiteren Nachbarschaft. Die Bewirtschaftungsformen
und -ergebnisse benachbarter Eigentümer stehen in einem engen Abhängigkeitsverhältnis.
Eigentümer von Immobilien im dem wirtschaftlichen Grenzbereich rentabler und nicht rentabler
Bewirtschaftung laufen stärker Gefahr auf negative Signale benachbarter Eigentümer mit Investitionszurückhaltung
zu reagieren. Ohne stabilisierende Impulse für HVS entstehen starke Investitionshemmnisse,
die unter anderen Marktbedingungen an diesen Standorten nicht bestanden haben.
Entwicklungsdimensionen BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013