BMVBS-Online-Publikation 09/2013 - Empirica
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Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 73<br />
Abbildung 32: Abweichungen im Leerstand an HVS differenziert nach lokaler Preislage<br />
Durchschnittlicher Leerstand<br />
10,00%<br />
9,00%<br />
8,00%<br />
7,00%<br />
6,00%<br />
5,00%<br />
4,00%<br />
3,00%<br />
2,00%<br />
1,00%<br />
0,00%<br />
3,51%<br />
4,29%<br />
Wohnquartier Hauptverkehrsstraße Abweichung Leerstand in Prozentpunkten<br />
3,94%<br />
4,75%<br />
0,8% 0,8%<br />
5,42%<br />
6,72%<br />
überdurchschnittliche Mietpreise durchschnittliche Mietpreise unterdurchschnittliche Mietpreise<br />
1,3%<br />
10,0%<br />
9,0%<br />
8,0%<br />
7,0%<br />
6,0%<br />
5,0%<br />
4,0%<br />
3,0%<br />
2,0%<br />
1,0%<br />
0,0%<br />
Durchschnittliche Abweichung des Leerstands im Wohnquartier gegenüber<br />
der HVS-Lage (in Prozentpunkten)<br />
Mietpreisniveau des Wohnquartiers innerhalb der Stadt 2008-2010<br />
Quelle: eigene Darstellung, Datenbasis: empirica-Preisdatenbank (Basis: IDN Immodaten GmbH),<br />
empirica-Leerstandsdaten<br />
empirica / ANP<br />
In einem weiteren Schritt wurde nun die Auswertung nach verschiedenen Lage- und damit auch<br />
Preiskategorien mit der zuvor prognostizierten Wohnungsmarktentwicklung kombiniert. Bei den<br />
Auswertungen zeigt sich ein zunächst überraschendes Ergebnis. Die Marktperspektiven haben allenfalls<br />
einen geringen Einfluss auf die relativen Preisunterschiede, insbesondere im Vergleich mit<br />
den innerstädtischen Lageunterschieden. Trotz vergleichbarer absoluter Mietniveaus (z.B. HVS-<br />
Standort in einer überdurchschnittlichen städtischen Lage einer Stadt mit rückläufiger Nachfrage<br />
gegenüber einem HVS-Standort in einer unterdurchschnittlichen städtischen Lage einer Stadt mit<br />
stagnierender Nachfrage) ist die innerstädtische Lagedifferenzierung der Einflussfaktor für stärkere<br />
oder schwächere Preisunterschiede.<br />
Auf den zweiten Blick zeigt die Differenzierung der städtischen Wohnungsmärkte (wachsend bis<br />
schrumpfend) eine weitere Besonderheit. Berücksichtigt man sowohl die unterschiedlichen innerstädtischen<br />
Lagequalitäten als auch die unterschiedlichen Marktperspektiven der Städte, zeigt sich,<br />
dass an allen Standorttypen Preisabweichungen in der Größenordnung von rd. 2 bis 5% festzustellen<br />
sind. Die einzige Ausnahme bilden die HVS-Standorte in unterdurchschnittlichen Lagen in den<br />
schrumpfenden Märkten. Hier können ab einer Schwelle von etwa 4 €/m² (nettokalt) mit Ausnahme<br />
weniger Einzelfälle keine inserierten Angebote beobachtet werden. Grundsätzlich besteht eine<br />
„natürliche“ wirtschaftliche Ertragsgrenze, wenn die Mieteinnahmen die Kosten (u.a. regelmäßige<br />
Instandhaltung) des Vermieters 9 nicht tragen. Zu den wenigen beobachtbaren Einzelfällen unterhalb<br />
der Schwelle zählen z.B. Substandardwohnungen 10 , wie im ExWoSt-Gebiet der Fallstudie Halle<br />
9 Bei jeweils objektspezifischen Rahmenbedingungen. Eine dauerhafte Vermietung ist nur oberhalb der Kosten<br />
rentabel.<br />
10 Wohnungen, die nicht regelmäßig instandgesetzt werden.<br />
Preis- und Leerstandsanalyse <strong>BMVBS</strong>-<strong>Online</strong>-<strong>Publikation</strong> Nr. 07/<strong>2013</strong>
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