BMVBS-Online-Publikation 09/2013 - Empirica

Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 74
zu beobachten. Häufiger sind preiswerte Angebote unter der Beobachtungsschwelle bei öffentlichen
Wohnungsgesellschaften oder Genossenschaften zu finden, die jedoch i.d.R. nicht in Börsen inseriert
werden und daher nicht systematisch bundesweit im kleinräumigen Vergleich beobachtbar
sind.
Diese über die Angebotsmieten beobachtbaren Standorte befinden sich in dem Grenzbereich rentabler
zu nicht mehr rentabler Nutzung. Bei Unterschreitung dieser Schwelle werden die Wohnungen
in der Folge nicht mehr klassisch wohnungswirtschaftlich genutzt und stehen leer oder werden
(bisher in Einzelfällen) um- oder zwischengenutzt. Diese wirtschaftlichen Ertragsgrenzen werden
gehäuft in den schrumpfenden Märkten in den jeweils unterdurchschnittlichen Lagen erreicht. Da
künftig eine zunehmende Zahl an Städten bei rückläufigen Haushaltszahlen mit Nachfrageschwächen
konfrontiert werden wird, werden sich Bewirtschaftungsstörungen in den schwierigen Lagen –
und dort an den am stärksten belasteten Standorten - häufen. Dazu zählen auch die HVS-
Standorte, an denen z.B. in ostdeutschen Städten bereits ganze Häuserfronten entlang der Straßen
leer stehen.
Eindeutige Zusammenhänge der Abweichungen der HVS-Standorte gegenüber dem jeweiligen
Quartiersdurchschnitt werden nur in Abhängigkeit der innerstädtischen Lagen sichtbar. Auch die
Leerstandsbeobachtung unterstreicht somit die unterscheidende Bedeutung der innerstädtischen
Lagen. Die mit dieser Methode beobachtbaren Leerstände von marktaktiven Geschosswohnungen
schließt dabei die Erfassung von strukturellen Leerständen (sowie Mindernutzungen) einzelner Gebäude
oder auch ganzer Gebäudezeilen aus, die nicht mehr professionell bewirtschaftet werden 11 .
Die durchschnittliche Höhe des Leerstands ist in der Beobachtung mit durchschnittlichen
Leerstandsquoten von etwa 7% deutlich geringer als die einzelnen Erfassungen in den Problemstandorten
der Kommunen (von 80 bis 100%) aufzeigen 12 .
11 Weil nur Leerstände in den aktiv bewirtschafteten Gebäuden beobachtbar sind, die über einen externen
Dienstleister abgerechnet werden. Bei Mindernutzungen oder fehlenden Nutzungen, werden die Leistungen
eines externen Dienstleisters nicht in Anspruch genommen.
12 Allerdings umfassen diese Beobachtungen auch strukturelle Leerstände.
Preis- und Leerstandsanalyse BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013