BMVBS-Online-Publikation 09/2013 - Empirica

Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 4
gen Ertragsüberschüsse die Investitionstätigkeit der betroffen Eigentümer und darüber hinaus
wirken die sichtbaren Investitionsschwächen auch als Hemmnis für Investitionstätigkeiten der
benachbarten Eigentümer. In der Summe sinken die Zukunftschancen dieser HVS. Im Ergebnis
gravierender standortbezogener Bewirtschaftungsstörungen bis hin zu Leerständen entstehen
stadtstrukturelle Folgewirkungen. Hinzu kommen die negativen Auswirkungen auf die Funktion
der HVS als Visitenkarten für die Städte. Mit flächendeckenden Leerständen droht zudem der
Verlust der Gebäude und somit der gliedernden Baustruktur, Raumkanten oder baukulturell
bedeutsamen Ensembles.
Für eine zunächst vereinfachende Kategorisierung von innerstädtischen HVS mit Blick auf
Handlungsstrategien bietet sich die immobilienwirtschaftliche Perspektive an. Unabhängig von
den spezifischen verkehrlichen Voraussetzungen, der Gebäudetypologie, der Baualtersklassen
oder der gewerblichen Funktionen können HVS-Standorte unterschieden werden in immobilienwirtschaftlich
rentable Standorte mit Lagenachteilen und immobilienwirtschaftliche Grenzstandorte,
an denen die Marktprozesse die Rentabilität von Gebäuden gefährden.
(5) Sozialräumliche Segregation
Innerstädtische HVS mit einer weitgehend intakten Bau- und Nutzungsstruktur und stadträumlichen
Lagequalitäten können auch bei hoher Verkehrsbelastung gut funktionieren und als
Wohnstandort für unterschiedliche Nachfragegruppen attraktiv sein. Mit sinkender Attraktivität
und bei weniger intakten Strukturen der HVS steigt die selektive Wohnstandortwahl an HVS mit
der Folge kleinräumiger sozialer Segregation.
Bei einer zu erwartenden Zunahme an Bewirtschaftungsschwächen an schwierigen HVS-
Standorten ist zu erwarten, dass sich selektive Wanderungen verstärken. Negative Folgewirkungen
entstehen insbesondere bei der Segregation von Familienhaushalten, wenn das Aufwachsen
von Kindern mit benachteiligenden Entwicklungschancen einhergeht. Soziale Segregation
wirkt zudem erschwerend auf Aktivierungs- und Beteiligungsprozesse. Sowohl die Bevölkerungszusammensetzung
als auch eine anzunehmende höhere Fluktuation an den stark belasteten
Standorten erschweren die kommunalen Bemühungen um Aktivierung und Beteiligung.
Die beschriebenen Probleme an HVS werden durch unterschiedliche Faktoren hervorgerufen bzw.
verstärkt. Auf Basis unterschiedlicher empirischer Grundlagen lassen sich mehrere charakteristische
Einflussfaktoren, die das Gefährdungspotential für die immobilienwirtschaftliche und städtebauliche
Situation an HVS beeinflussen, benennen:
−
Wohnungsmarktsituation: HVS in schrumpfenden Wohnungsmärkten sind stärker gefährdet
als in wachsenden Märkten. Die Stadtgröße hat kaum Einfluss auf das Gefährdungspotential.
−
Innerstädtische Wohnlagen: Gravierende Probleme bis zu Leerständen häufen sich vor allem
an HVS in schwachen Wohnlagen der Städte. Auch in attraktiven Quartieren sind Preisabschläge
an den HVS zu beobachten, allerdings sorgt die Wohnlage hier noch für eine
Nachfrage.
Kurzfassung BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013