BMVBS-Online-Publikation 09/2013 - Empirica

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Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 95 wichtiger scheint es, dass die positiven kommunalen Beispiele, wie z.B. in Saarbrücken, breiter gestreut werden. Eine Strategie mit einem umfassenden baukulturellen Verständnis berücksichtigt grundsätzlich die HVS als Gesamtheit: Straße ist Stadtraum und damit Lebensraum und integraler Teil der Baukultur. Baukultur beinhaltet alle Elemente, angefangen von der Straße über die Gebäude und Freiräume bis zum einzelnen Detail und beinhaltet auch Stadt- und Verkehrstechnik. Sie berücksichtigt Anforderungen auf folgenden Ebenen: Ziel Zielfindungsebene Auswahl der umzusetzenden Projekte auf gesamtstädtischer Ebene Beteiligungsebene Sensibilisierung Zugang und Verständnis zur baukulturellen Fragestellung erhöhen Partizipation Ergänzung formellen Bürgerbeteiligungsverfahren durch Stärkung und Ausbau informeller Verfahren Aktivierungsebene Mitwirkungsbereitschaft privater Akteure erhöhen und Kooperationen erleichtern Qualitätssicherungsebene Sicherung von vorgesehenen Standards und Qualitäten Methode / Ansätze Politische Setzung auf der Basis bereits bestehender Konsense mit überwiegender Akzeptanz in der Politik und der Bürgerschaft Definition von Analyse- und Bewertungsverfahren auf der Basis einer verfügbaren leicht fortschreibbaren gesamtstädtischen Datenbasis Best-Practice, Ausstellungen, Stadtspaziergänge, Vorträge, Bürgerwerkstätten, Diskussionsforen, Durchführung von Aktionen und punktuellen Maßnahmen, Beratungsangebote, Definition von Leitbildern und baukultureller örtlicher Standards Zukunftskonferenzen, Bürgerbeiräte, Runde Tische Eigentümermoderatoren, Mieterbeiräte, Wächterhäuer, Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG), BID's (Business Improvement District) Projektmanagement, interne und externe Zwischenkontrollen und Freigaben, Mischung von informellen und formellen Instrumenten, Sensibilisierung, Beraten und Unterstützung durch Rechtsinstrumente (Bebauungsplan, Satzungen) 8.4 Immobilienwirtschaftliche Situation Die hohe immobilienwirtschaftliche Relevanz für die Problemstellungen von HVS wird bereits in der Kommunalbefragung sichtbar. Hier zeigt sich ein starker Zusammenhang in der örtlichen und regionalen Marktsituation mit einer rückläufigen Nachfrageentwicklung und dem Problemdruck durch hohe Leerstände an einzelnen oder auch an allen HVS in den befragten Städten. Mit Blick auf die langfristig zu erwartende steigende Zahl an Städten mit stagnierender und rückläufiger Nachfrageentwicklung, rücken die HVS-Standorte auch als eine wachsende Kategorie von Standorten in den Fokus, in denen die immobilienwirtschaftliche Nutzung von Gebäuden gefährdet ist. Die immobilienwirtschaftliche Perspektive wird somit zu einer Schlüsselfrage bei den integrierten Ansätzen zur Entwicklungsdimensionen BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013
Innerstädtische Hauptverkehrsstraßen 96 Stabilisierung von HVS-Standorten. Der künftige Umgang dieser Standorte erfordert daher auch eine stärkere Einbindung der immobilienwirtschaftlichen Perspektive. Charakteristische Trends Trotz der zu beobachtenden großen Vielfalt unterschiedlicher HVS-Standorte (z.B. bauliche Typologien, Entstehungsphasen, Standortfunktionen, Standortnutzungen, Standortbelastungen) zeigen sich bei der Auswertung der Preisanalysen charakteristische Trends. Die unterschiedlichen kommunalen Marktbedingungen zwischen Wachstum und Schrumpfung, die bereits bei der Auswertung der Befragung sichtbar werden, spiegeln sich auch in der Preisbeobachtung wider. Die Preisauswertungen bestätigen zudem die naheliegende Annahme, dass innerstädtische HVS im Durchschnitt aller innerstädtischen Lagen immobilienwirtschaftlich benachteiligt sind. Deutlich sichtbar wird dabei vor allem, dass sowohl die relative als auch absolute Standortbenachteiligung der unmittelbaren HVS- Lage gegenüber dem jeweiligen Quartier, i.W. mit der innerstädtischen Lagegunst steigt. Dies bedeutet, dass mit Blick auf die Bodenwertschöpfung die Wertschöpfungsunterschiede zwischen HVS und benachbarten Lagen bei zunehmender innerstädtischer Lagequalität zunehmen. Es ist daher davon auszugehen, dass kompensierende Maßnahmen, die die HVS-Lagebenachteiligung ausgleichen, bei hohen Wertschöpfungsunterschieden eine hohe Wertschöpfung erreichen. Umgekehrt ist davon auszugehen, dass bei niedrigen Wertschöpfungsunterschieden vergleichbare kompensierende Maßnahmen eine niedrigere Wertschöpfung erreichen (vgl. Kap. 7). Immobilienwirtschaftliche Störungsprozesse Dies gilt allerdings nur, solange die Bewirtschaftung nicht durch grundlegende Störungsprozesse beeinträchtigt ist. Die Kommunalbefragung wie auch die Relevanzprüfung verdeutlichen, dass in der Folge von Bewirtschaftungsstörungen, z.B. Mindernutzungen oder Leerständen Folgewirkungen entstehen. Solange die lokalen Marktprozesse auch die Bewirtschaftung schwächerer HVS-Lagen ermöglichen, bleiben Folgewirkungen gering. Sobald deutliche Bewirtschaftungsschwächen bis hin zu Leerständen entstehen, ergeben sich erhebliche Folgewirkungen. Bei insgesamt rückläufiger Nachfrage und sinkenden Mietniveaus wächst die Neigung zu sparsamen Bewirtschaftungsstrategien durch die Eigentümer, z.B. durch minimale Instandhaltung. Wenn dies mehrere Gebäude einer HVS-Nachbarschaft betrifft, hemmen die rückläufigen Ertragsüberschüsse die Investitionstätigkeit der betroffen Eigentümer und darüber hinaus wirken die sichtbaren Investitionsschwächen auch als Warnung bzw. Hemmnis für Investitionstätigkeiten der benachbarten Eigentümer. In der Summe sinken die Zukunftschancen dieser HVS. Der gegenseitige Einfluss benachbarter HVS-Immobilien Die Wertentwicklung der Immobilien und die immobilienwirtschaftliche Perspektive der HVS ist immer auch eine Funktion der unmittelbaren und weiteren Nachbarschaft. Die Bewirtschaftungsformen und -ergebnisse benachbarter Eigentümer stehen in einem engen Abhängigkeitsverhältnis. Eigentümer von Immobilien im dem wirtschaftlichen Grenzbereich rentabler und nicht rentabler Bewirtschaftung laufen stärker Gefahr auf negative Signale benachbarter Eigentümer mit Investitionszurückhaltung zu reagieren. Ohne stabilisierende Impulse für HVS entstehen starke Investitionshemmnisse, die unter anderen Marktbedingungen an diesen Standorten nicht bestanden haben. Entwicklungsdimensionen BMVBS-Online-Publikation Nr. 07/2013
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