KGAL_PropertyClass_England_2_Prospekt.pdf - Finest Brokers ...

den Zeitraum zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages
am 06.08.2009 und dem Vollzug des Kaufvertrages durch
Übergang von Nutzen und Lasten sowie der Kaufpreiszahlung
voraussichtlich am 29.09.2009 (Completion) musste
eine Sicherheitsleistung in Höhe von GBP 1 Mio. gestellt
werden. Diese wird auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Der Erwerb der Fondsimmobilie wird, ohne dass britische
Umsatzsteuer (VAT) anfällt, erfolgen, jedoch wird die Fondsgesellschaft
britische Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land
Tax) in Höhe von 4 % des Kaufpreises abzüglich der Einbehalte
(siehe hierzu das Kapitel „Die steuerlichen Grund -
lagen“ ab Seite 113) sowie eine Gebühr für die Registrierung
im englischen Landregister zahlen müssen.
Der zwischen dem Verkäufer und dem Mieter Hyde Housing
Association Limited (im Folgenden „Hyde“) abgeschlossene
Mietvertrag (siehe Kapitel „Die Vermietung und Bewirtschaftung“
ab Seite 60) wird mit Vollzug des Kaufvertrages
auf die Fondsgesellschaft übergehen. Da aufgrund einer
anfänglichen mietzinsfreien bzw. -reduzierten Zeit, die der
Verkäufer dem Mieter Hyde bei Abschluss des Mietvertrages
zugesichert hatte, zunächst keine Miete vom Mieter Hyde
erzielt werden kann, hat sich stattdessen der Verkäufer im
Kaufvertrag dazu verpflichtet, diesen zunächst ausbleibenden
Mietzins auszugleichen. Die zur vollständigen Miethöhe
fehlenden Zahlungen werden bei Vollzug des Kaufvertrages
(Completion) in einem Betrag vorschüssig an die Fondsgesellschaft
geleistet. Die Fondsgesellschaft wird auf diese
Weise so gestellt, dass sie ab Eigentumsübergang die vollständige
Mietzahlung erhalten wird.
Die Fondsgesellschaft wird die Immobilie einschließlich
Grund und Boden (Freehold Property) erwerben, das Grundstück
mit der darauf belegenen Immobilie ist im englischen
Landregister (Title Register, geführt vom H. M. Land Registry)
unter der Registernummer SGL493109 eingetragen. Durch
die Registrierung existiert eine staatliche Garantie, dass der
Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs der tatsächliche
Eigentümer der Immobilie ist. Über seine Eigentümerstellung
hat der Verkäufer im Kaufvertrag auch eine diesbezüglich
übliche Garantie abgegeben. Mit Übergang von Nutzen
und Lasten wird das wirtschaftliche Eigentum (Beneficial
Ownership) am Grundbesitz voraussichtlich am 29.09.2009
auf die Fondsgesellschaft übergehen. Das formelle Eigentum
wird mit der Eintragung im Landregister bestätigt werden.
Daneben enthält der Immobilienkaufvertrag die unter
englischem Recht üblichen Regelungen. Zugleich mit dem
Vollzug des Kaufvertrages voraussichtlich am 29.09.2009
wird der Erbbaurechtsvertrag über die Wohneinheiten
zwischen der Fondsgesellschaft und dem Verkäufer wirksam
werden (siehe Kapitel „Die Vermietung und Bewirtschaftung“).
Der Verkäufer hat die Immobilie seinerseits zur
Finanzierung zugunsten der finanzierenden Bank dinglich
belastet (Hypothek, „Registered Charge“). Er ist vertraglich
verpflichtet, mit den Mitteln des Kaufpreises sein Darlehen
bei seiner finanzierenden Bank abzulösen und der Fondsgesellschaft
als Voraussetzung für den Vollzug des Kaufvertrages
ein entsprechendes Formular der Bank für die Löschung
der Grundpfandrechte zur Einreichung beim Land Register
zu über geben. Die Fondsimmobilie wird sodann – mit Ausnahme
der unten dargestellten Grunddienstbarkeiten –
dinglich nicht belastet sein. Alle erforderlichen behördlichen
Genehmigungen zur Nutzung des Gebäudes liegen vor. Eine
überwiegende Nutzung der Fondsimmobilie mit Büroflächen
ist derzeit vorgesehen.
In einem förmlichen Vertrag (Deed) vom 11.01.2000 hat der
damalige Eigentümer der Fondsimmobilie dem Nachbarn
Wineworld London plc eine Grunddienstbarkeit in Form
eines Wegerechts sowie eines Fluchtweges für Notfälle
(Feuer) über das Grundstück der Fondsimmobilie eingeräumt.
Mit einem weiteren förmlichen Vertrag (Deed) vom
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