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Die Sensitivitätsanalysen
Die Prognoserechnung basiert auf Erwartungswerten, unter
anderem hinsichtlich der Entwicklung der Marktmiete, der
laufenden Kosten der Fondsimmobilie und des Verkaufser -
löses der Fondsimmobilie. Daher sollen die nachstehenden
Sensitivitätsanalysen beispielhaft für eine Kapitaleinlage in
Höhe von GBP 10.000 zuzüglich 5 % Agio bei einer unterstellten
Veräußerung der Fondsimmobilie zum 31.12.2021
aufzeigen, wie das Ergebnis der Beteiligung bei veränderten
Annahmen der oben genannten Parameter beeinflusst wird.
Zu beachten ist, dass sich – abweichend von der hier vorgenommenen
isolierten Betrachtung – verschiedene Einflussfaktoren
gleichzeitig verändern können oder dass die Veränderung
eines Einflussfaktors Veränderungen weiterer
Einflussfaktoren nach sich ziehen kann, wodurch das Ergebnis
der isolierten Betrachtung verstärkt oder ausgeglichen
werden kann.
Dem Investor soll mit den Sensitivitätsanalysen die Möglichkeit
gegeben werden, auf Basis der dargestellten Szenarien
eine eigene Einschätzung vorzunehmen. Dabei ist darauf
hinzuweisen, dass die beispielhaft angenommenen Veränderungen
nicht die jeweils maximal denkbaren Veränderungen
darstellen. Es sind auch höhere Abweichungen mit entsprechenden
Auswirkungen auf das prognostizierte Beteiligungsergebnis
möglich (siehe hierzu das Kapitel „Die Risikohinweise“,
ab Seite 12).
Als Maß für die Vergleichbarkeit mit der Prognoserechnung
werden der jeweilige Liquiditätsüberschuss sowie die IRR
Rendite p. a. nach Steuern in Großbritannien unter Angabe
des dabei jeweils kalkulatorisch gebunden Kapitals verwendet.
Vor diesem Hintergrund wird im folgenden Abschnitt
zunächst die verwendete Renditeberechnungsmethode
erläutert. Anschließend werden exemplarische Prognoseabweichungen
dargestellt.
88 I Die Sensitivitätsanalysen
Renditeberechnungsmethode –
Methode des Internen Zinsfußes
(IRR-Methode)
Bei der im Kapitel „Die Prognoserechnung“ enthaltenen
Liquiditätsbetrachtung zur Beschreibung des Anlageerfolges
der Beteiligung handelt es sich um ein rein statisches Verfahren,
bei dem die Zeitpunkte der Liquiditätszu- und -abflüsse
nicht berücksichtigt werden. Deren Berücksichtigung ist
jedoch mitentscheidend für die Beurteilung der tatsäch -
lichen Rentabilität der Beteiligung, da Liquiditätszuflüsse zu
einem früheren Zeitpunkt unter anderem aufgrund der
verzinslichen Wiederanlagemöglichkeit mehr wert sind als
zu einem späteren Zeitpunkt. Aus diesem Grund wird im
Rahmen der Sensitivitätsanalysen zusätzlich die Rendite
nach der IRR-Methode (im Folgenden „IRR-Rendite“; IRR steht
dabei für „Internal Rate of Return“ oder zu deutsch „Interner
Zinsfuß“) dargestellt.
Bei der IRR-Methode, einem Verfahren der dynamischen
Investitionsrechnung, handelt es sich um eine für geschlossene
Fonds und ähnliche Kapitalanlageformen häufig verwendete
Renditeberechnungsmethode, die entsprechende
finanzmathematische Kenntnisse erfordert. Die IRR-Rendite
eignet sich jedoch nur eingeschränkt für einen Vergleich der
Vorteilhaftigkeit solcher Kapitalanlagen; dies ist nur unter
Einbezug des Kapitalbindungsverlaufs, des Liquiditäts -
überschusses und der Anlagedauer der jeweiligen Investition
möglich. Zudem sollte die IRR-Rendite nicht das einzige
Kriterium für eine Investitionsentscheidung sein; der potentielle
Investor sollte alle Eigenschaften des Beteiligungsangebotes
(siehe hierzu auch das Kapitel „Die Risikohinweise“
ab Seite 12) in seine Investitionsentscheidung einbeziehen.