KGAL_PropertyClass_England_2_Prospekt.pdf - Finest Brokers ...

Mietentwicklung
Das Niveau der Miete für die Büroflächen wird im Rahmen
eines Mietanpassungsverfahrens (rent review) alle fünf Jahre
an die Marktmiete angepasst. Nach dem Mietvertrag mit
Hyde ist im Rahmen dieses Verfahrens ausschließlich eine
Erhöhung des Mietzinses möglich, eine Reduzierung ist ausgeschlossen.
Derzeit liegt der Mietzins der Büroflächen über
Markt. Damit die Miete beim nächsten durchzuführenden
Mietanpassungsverfahren für den Folgezeitraum höher als
bisher festgesetzt wird, muss eine Erhöhung des allgemeinen
Mietniveaus gegenüber dem Marktniveau zum Zeitpunkt
der Unterschrift des Mietvertrages (Ende 2008) stattgefunden
haben, wobei klarzustellen ist, dass die Entwicklung
der Marktmieten nicht zwingend der der Inflation
entsprechen muss. Es besteht das Risiko, dass sich das
Marktniveau nicht wie prognostiziert erhöht und folglich im
Rahmen eines Mietanpassungsverfahrens keine oder nur
eine geringere als die prognostizierte Mieterhöhung für den
dann folgenden Mietzeitraum festgelegt wird. Dies würde
sich negativ auf die Rentabilität der Beteiligung für den
Investor auswirken.
Wertentwicklung / Veräußerung
Die tatsächliche Wertentwicklung der Fondsimmobilie ist
von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Dazu gehören unter
anderem der Vermietungsstand der Fondsimmobilie, die
Entwicklung der Marktmiete, die Entwicklung des Großraums
London, die Entwicklung des Stadtteils Southbank,
die Anforderungen an Büroimmobilien sowie Angebot und
Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Diese Umstände können die Wertentwicklung und Veräußerbarkeit
der Fondsimmobilie beeinträchtigen. Gleiches
gilt für den bis September 2108 laufenden Erbbaurechtsvertrag
bezüglich der Wohneinheiten. Dieser muss vom Käufer
der Fondsimmobilie übernommen werden. Zukünftige Bau-
18 I Die Risikohinweise
maßnahmen an der Immobilie unterliegen Restriktionen. Eine
bauliche Veränderung der Immobilie darf die Nutzbarkeit
des Wohnraumes nicht beeinträchtigen oder muss hierfür
entsprechende Kompensationsleistungen für den Erbbaurechtsnehmer
vorsehen.
Eine Veräußerung der Fondsimmobilie zum prognostizierten
Zeitpunkt bzw. zum prognostizierten Verkaufspreis kann
nicht gewährleistet werden. Die im Investitionsplan aus -
gewiesenen, nicht wertbildenden Faktoren (z. B. die anfallenden
Fondskosten) müssen erst durch einen entsprechenden
Wertzuwachs der Immobilie kompensiert werden, bevor ein
Veräußerungsgewinn entsteht. Sollte der tatsächlich erzielte
Verkaufspreis unter dem prognostizierten Verkaufspreis liegen,
könnte dies zu niedrigeren Rückflüssen aus dem Immobilieninvestment
führen, wodurch sich die Rentabilität der
Beteiligung für den Investor reduzieren könnte.
Aufgrund der Umlegbarkeit der Erhaltungskosten auf die
Mieter wurden bei der Veräußerungsprognose keine expliziten
Kosten für Revitalisierungsmaßnahmen ausgewiesen. Es
besteht das Risiko, dass der Sicherheitsabschlag von einer
Jahresmiete zum Zeitpunkt des Verkaufes nicht ausreicht,
um unvorhergesehene Kosten zum Zeitpunkt der Veräußerung
zu decken. Dies könnte eine Verringerung der an die
Investoren auszuschüttenden Beträge zur Folge haben.
Aktuelle wirtschaftliche Entwicklungen
Die immer noch unsichere Situation an den Finanzmärkten,
die zu einer restriktiveren Kreditvergabepraxis geführt hat,
wirkt sich auch auf die Immobilienmärkte aus. Es ist für alle
Unternehmen und Marktteilnehmer und somit auch für
die Immobilienbranche schwieriger und kostenintensiver
geworden, Fremdkapital aufzunehmen. Daher können sich
Immobilienbewertungen aufgrund kurzfristig nachlassender
Nachfrage rückläufig entwickeln. Derzeit sind die Aus-