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Grunderwerbsteuer /
Stamp Duty Land Tax
Die Immobilie unterliegt nicht der deutschen Grunderwerbsteuer,
da sie nicht im Inland belegen ist (§ 1 Absatz 1
GrEStG).
In Großbritannien gibt es die Stamp Duty Land Tax (im Folgenden
„SDLT“), eine Verkehrssteuer, die in Grundzügen der
deutschen Grunderwerbsteuer entspricht und die bei Übertragungen
von Immobilien anfällt.
Grundsätzlich unterliegen alle Übertragungen von Immobilien
der SDLT. Dabei wird eine Steuer in Abhängigkeit vom
Kaufpreis der Immobilie in folgender Höhe fällig:
Kaufpreis Steuersatz SDLT
in % des Kaufpreises
bis GBP 150.000 0,00 %
GBP 150.001 bis GBP 250.000 1 ,00 %
GBP 250.001 bis GBP 500.000 3 ,00 %
über GBP 500.000 4 ,00 %
Die SDLT trägt in der Regel der Erwerber. So wird auch die
Fondsgesellschaft bei Erwerb der Immobilie SDLT von 4 %
auf den Kaufpreis zahlen. Die Bemessungsgrundlage bildet
der Kaufpreis abzüglich der im Kaufvertrag ausgewiesenen
Einbehalte für die mietfreie Zeit bzw. für Vorsteuerberichtigungen
und Mängelbeseitigungen. Die SDLT gilt als
Anschaffungs nebenkosten der Immobilie, die voraussichtlich
mangels Besteuerung der Veräußerungs gewinne (siehe
dazu Seite 115) ertragsteuerlich nicht geltend gemacht werden
können.
Die Fondsgesellschaft geht davon aus, dass die SDLT bei
einem eventuellen Verkauf der Immobilie der Erwerber
zahlen wird.
120 I Die steuerlichen Grundlagen
Der SDLT unterliegen nicht nur Veräußerungen der Immobilie
unmittelbar, sondern auch mittelbare Übertragungen,
wie z. B. Übertragungen der Anteile an der Fondsgesellschaft.
Aufgrund der hohen Freigrenze von GBP 150.000 ist jedoch
davon auszugehen, dass die meisten Übertragungen von
Fondsanteilen keine SDLT auslösen. Übertragungen im
Wert von mehr als GBP 150.000 müssen den britischen
Finanzbehörden angezeigt werden. Es besteht die Verpflichtung
eine entsprechende Steuererklärung abzugeben und
die SDLT binnen 30 Tagen nach Übertragung zu entrichten.
Übertragungen von Todes wegen und echte Schenkungen
sind von der SDLT ausgenommen.
Vor Beitritt des ersten Investors werden 100 % der Anteile
an der Fondsgesellschaft vom geschäftsführenden Kommanditisten
gehalten. Würde der geschäftsführende Kommanditist
bei Betritt der Investoren aus der Fondsgesellschaft
ausscheiden oder Kapital aus der Fondsgesellschaft
entnehmen, wäre darin eine steuerliche Übertragung der
Anteile an den Investor zu sehen, was SDLT von 4 % auf
den vollständigen Marktwert der Immobilie auslösen würde.
Der geschäftsführende Kommanditist wird daher bis zur
Beendigung der Fondsgesellschaft in dieser verbleiben. Die
Einlagen der Investoren werden überwiegend zur Ablösung
der Zwischenfinanzierung verwendet.
Bei einer wirtschaftlichen Betrachtung wird jedoch der
Anteil des geschäftsführenden Kommanditisten durch den
Beitritt der Investoren von momentan 100 % auf voraussichtlich
unter 1 % abschmelzen. Dieses Abschmelzen könnte
als Übertragung im Sinne der SDLT angesehen werden,
wenn diese für den geschäftsführenden Kommanditisten
gegen Entgelt erfolgt. Der Erhalt von Ausschüttungen / Entnahmen
aufgrund der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
ist dagegen ebenso unschädlich wie der Erhalt einer angemessenen
Vergütung für die Geschäftsführungstätigkeit im
Falle der Erzielung von Gewinnen durch die Fondsgesellschaft.
Sollte jedoch der geschäftsführende Kommanditist