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Bauen und Wohnen / Kap 19 1880 Abb. 3: Bewohnte Wohnungen - durschnittliche Fläche pro Person - in Quadratmetern 1890 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 D.R. 1.WK WR 2.WK BRD Bestimmungsfaktoren des Wohnungswesens Bauen und Wohnen werden im Wesentlichen von den vorgelagerten Bodenmärkten, den Gegebenheiten der Bauwirtschaft, den Kapitalverhältnissen und der Beschaffenheit der Nachfrage bestimmt. Da der 50 Boden immobil, nicht vermehrbar und nicht reproduzierbar ist, ist die Verfügbarkeit bzw. der Ausweis von Bauland wichtig. Von der Gesamtfläche der alten und neuen Bundesländer wurden 1989/90 30 rund 11,5 Prozent als Siedlungs- und Verkehrsfläche genutzt, 55 Prozent waren landwirtschaftliche, 29 Prozent Wald, 2 Pro zent Wasser und 2,5 Prozent sonstige Fläche. Die Preise für baureifes Land stie- beispielsweise 1980 bis 1992 von 10gen umgerechnet 42 auf 64 Euro/Quadratmeter – ein Anstieg um 52 Prozent. Im selben Zeitraum stieg der Preisindex für Wohn gebäude um 50, der Lebenshaltungskostenindex um 39 Pro zent. 13 Die Kommunen haben vielfältige Möglichkeiten, die Menge des verfügbaren Baulandes und die Baulandpreise zu beeinflussen, beispielsweise durch Erschließung und Vorratspolitik. u Abb 4 Es kennzeichnet die Bauwirtschaft, dass sie nicht auf Vorrat baut, sondern als „Bereitschaftsindustrie“ Kapazitäten für Aufträge vorhalten muss, sodass sie starken Auftragsschwankungen unterliegt und individuelle Leistungen erbringt. Ihre wichtigsten bestimmenden Faktoren sind die Baustoffpreise, die Arbeits- sowie weitere Kosten, zum Beispiel für Ausrüstung, in jüngerer Zeit auch für Umweltschutz. Versuche zur Rationalisierung und Industrialisierung der Bautätigkeit, zum Beispiel durch Fertigteilbau, gab es schon früh, sie waren aber, anders als die technische Normung, nie sonderlich erfolgreich. Dazu trug neben der vielfach individuell DE geprägten Nachfrage insbesondere die kleinbetriebliche Struktur bei. Sieht man vom Plattenbau in der DDR ab, dominierte stets der traditionelle, regional gebundene kleinbetriebliche Baubetrieb. In Deutschland gab es 1993 im Hochbau 19 903 traditionelle Handwerks- und Industriebetriebe, davon hatten 15 270 maximal 19, nur 113 mehr als 200 Mitarbeiter. Demgegenüber gab es nur 538 Hochbau-Fertigteilbetriebe. 14 Auf dem Kapitalmarkt wirken zahlreiche Faktoren: neben den vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten der Eigenfinanzierung (auch über Bausparen, Arbeitgeber-, Verwandten-, Mieterdarlehen etc.), der (kurz-, mittel-, langfristige) Zins sowie die überaus vielfältigen, differenzierten Möglichkeiten der öffentlichen Hand zur Steuerung und Subventionierung. u Tab 4 Die Nachfrage wird in erster Linie durch die demografische Entwicklung Bundesrepublik Neue Bundesländer Deutschland und die Zusammensetzung der Bevölke- Abb. u Abb 4: Preisindex 4 Preisindex für Wohngebäude für Wohngebäude (Bauleistungen (Bauleistungen am Bauwerk, Neubau, am Bauwerk, konventionell) - 2005=100 Neubau, konventionell) — 2005=100 2005=100 140 100 60 75 Quadratmeter betrug die durchschnittliche Fläche einer bewohnten Wohnung in der Bundes republik 1972. 20 92,1 1880 1890 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 D.R. Deutsches Reich 1.WK WR Bundesrepublik 2.WK BRD Deutschland DE Quadratmeter waren es in Deutschland 2010. 273
Kap 19 / Bauen und Wohnen 781 Milliarden Euro betrug die Bausparsumme aller Bausparkassen im Jahr 2010 insgesamt. rung bestimmt (u.a. Einheimische/Fremde bzw. Migranten; Altersgruppen/Gentrifikation, Ein-/Mehrpersonenhaushalte), ferner durch den Zustand des Wohnungsmarktes als inhomogener, unvollkommener Markt. Ihn prägen unter anderem Alter, Qualität, Lage und Mietpreis der Wohnungen und natürlich die Vorgaben der öffentlichen Hand. Zwischen den Teilmärkten bestehen zahlreiche Interdependenzen. Hier sind unter anderem Filtering-Prozesse zu nennen. „Filtering-down“ bedeutet, dass bei ausbleibender oder unzulänglicher Sanierung und Modernisierung die Wohnungen an Qualität verlieren und für weniger leistungsfähige Bevölkerungsschichten interessant werden; umgekehrt spricht man von „Filtering-up“. Außerdem sind Sickerprozesse („Trickle- down-Effekte“) zu nennen, bei denen besser verdienende Haushalte in höherwertige Wohnungen ziehen und damit die bisher benutzten für einkommensschwache Nachfrage frei machen, sowie Arbitrage- Prozesse, bei denen Einfluss von Nachbarschaft, Wohnquartier und Wohnumfeld ausgeht. u Tab 4 Wohnungsbaufinanzierung Bausparkassen sozialer Wohnungsbau: Finanzierung insgesamt Auszahlungen öffentliche Bausparkassen davon: private Bausparkassen insgesamt Bausparsumme des Vertragsbestandes öffentliche Bausparkassen davon: private Bausparkassen insgesamt Kapitalmarkt davon: öffentliche Haushalte Sonstige Woh nungsbauinvestitionen Mio. Euro Mio. Euro % Mrd. Euro x0885 x0886 x0887 x0888 x0889 x0890 x0891 x0892 x0893 x0894 x0895 Deutsches Reich 1928 21 1 20 – – – – – – – 1,4 1936 38 7 32 – – – – – – – 1,1 Bundesrepublik 1950 206 105 101 – – – – – – – 1,9 1960 – – – 25 711 11 019 14 692 5 143 44 25 31 11,4 1970 – – – 120 548 44 549 75 999 5 330 59 12 29 24,0 1980 24 590 8 809 15 781 383 595 118 717 264 877 12 153 51 17 33 53,0 1989 22 170 6 602 15 568 452 956 137 089 315 866 8 605 50 20 30 66,3 Deutschland 2000 38 048 10 649 27 399 658 693 213 877 444 816 – – – – 139,8 2010 30 202 8 569 21 634 780 621 264 570 516 051 – – – – 133,2 274
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