Децентралізація та ефективне місцеве самоврядування

Фінансове планування
В Україні існують обов’язкові платежі, які можна розглядати в якості своєрідних
податків на нерухомість. До них відносяться плата за землю та платежі за спеціальне
використання надр. Проте не існує податків на будівлі, які виступають головним
джерелом надходжень від податків на власність у багатьох країнах.
Загальні підходи до податку на нерухомість
Об’єктами оподаткування слугують усі типи власності – комерційної, промислової,
інституційної та резидентської. Як правило, існують певні сфери, виключені з
оподаткування, до яких належать церкви та доброчинні заклади, об’єкти власності
держави, муніципальні об’єкти. В деяких країнах від сплати податку звільняють
суб’єктів малого підприємництва. Структура податку зазвичай включає ставку
(відсоток) від оцінки податкової бази. Він може визначатися національним
законодавством чи рішенням місцевого органу влади. В останньому випадку
встановлюються граничні межі, в яких може знаходитися значення ставки податку. Ця
ставка може бути однаковою, але може і відрізнятися для різних типів майна. Часто
комерційна власність оподатковується більше, ніж резидентська чи аграрна. Оцінка
вартості об’єкту власності може здійснюватися за різними підходами: як вартість
оренди, вартість освоєної земельної ділянки, вартість земельної ділянки без
врахування її освоєння тощо.
Оцінка вартості оренди. За цього підходу оцінюється потенційний дохід власника
від здачі об’єкта в оренду незалежно від того, здається об’єкт в оренду насправді чи
ні. Рентна вартість оцінюється на базі «справедливої ставки орендної плати» (після вирахування
стандартизованих витрат на ремонт та утримання будівлі). Вважається, що
вартість оренди тісно пов’язана з доходом того, хто користується об’єктом нерухомості,
а тому надає справедливу та зрозумілу базу оподаткування. Проте застосування
цього методу припускає наявність розвинутого ринку оренди помешкань і наявність у
податкових адміністраторів інформації про середній рівень орендної плати.
Не варто його застосовувати, якщо приватний ринок оренди є замалим, якщо відзначаються
значні коливання ставок орендної плати, якщо неефективне законодавство
створює значну різницю між офіційною орендною платою та дійсними сумами, які
сплачують мешканці (тобто наявний тіньовий ринок оренди).
Найпростіший спосіб оцінки вартості оренди полягає в екстраполяції результатів
широкомасштабних оглядів дійсних ставок оренди, які сплачують в різних місцевостях.
Якщо таких даних немає, то часто оцінку орендних доходів прирівнюють до доходності
капітальних активів.
Вартість покращеної вкладенням капіталу земельної ділянки. За цього підходу
оцінюється потенційна ринкова продажна ціна земельної ділянки та вартість побудованих
на ній об’єктів (будівлі, інфраструктура тощо). Існують численні методи оцінки
податкової бази в рамках цього підходу.
За даними про продажі. За цим методом здійснюється порівняння цін різних типів
нерухомості у різних місцевостях. За існування розвинутого ринку нерухомості для
оцінки майна може використовуватися поточна ринкова ціна подібних об’єктів нерухомості.
Метод капіталізованої вартості. Визначається капіталізація орендного доходу
від об’єкту.
Метод відновної вартості. Враховується поточна вартість земельної ділянки плюс
124