Децентралізація та ефективне місцеве самоврядування

125
Фінансове планування
відносна вартість будівель. Цей метод використовується рідше, оскільки необхідно оцінювати
існуючі будівлі, виходячи з поточних цін, за врахування їх фізичного зносу та стану.
При оцінці відновної вартості необхідно враховувати розмір будівлі, кількість приміщень,
витрати будівельних матеріалів, технологію будівництва тощо. Вартість земельної
ділянки оцінюється окремо шляхом порівняння вартості подібних (за розміщенням,
розміром, топографією та іншими ознаками) проданих ділянок. Після додавання оцінок
будівель та земельної ділянки отриману величину можна порівнювати з поточними цінами
подібних об’єктів, щоб пересвідчитися у реальності отриманої оцінки.
Метод регресійного аналізу. Здійснюється шляхом застосування множинного регресійного
аналізу, який є статистичним методом знаходження кореляції незалежних
змінних з залежною (вартістю об’єкта). Характеристики об’єкта можуть слугувати незалежними
змінними. Коефіцієнти при них показуватимуть сподівані зміни вартості об’єкта
внаслідок зміни незалежних змінних. Цей аналіз є доволі складним, потребує значного
обсягу даних і вимагає обережності при інтерпретації отриманих результатів.
Вартість земельної ділянки без врахування її освоєння. Враховується потенційна
ринкова ціна земельної ділянки, на якій нібито нічого не споруджено. Цей підхід має суттєву
перевагу в тому, що створює стимул для власників здійснювати капіталовкладення у
свої земельні ділянки. Проте ця перевага може не реалізуватися, оскільки податок на нерухомість
є лише одним з низки чинників, які впливають на інвестиційну діяльність; при
його застосуванні необхідно мати «взірці кращого використання землі», яких може не
бути, оскільки різні ділянки мають різні характеристики; його застосування може сприяти
концентрації найбільш привабливих ділянок в осіб з найбільшим капіталом.
Пропозиції щодо податку на нерухомість
Існує чимало пропозицій стосовно впровадження податку на нерухомість в Україні.
Деякі з цих пропозиції представлені нижче. В проекті закону «Про податок на нерухоме
майно (нерухомість)», запропонованого Міністерством фінансів України, пропонується
зараховувати надходження податку від фізичних осіб до місцевих, а від юридичних
осіб – до державного бюджетів. Податковою базою є «оціночна вартість» для
майна фізичних осіб та балансова вартість для майна юридичних осіб. Ставки податку
єдині для всіх типів нерухомості, встановлені в інтервалі 0,5-1,0%.
В проекті закону № 3552-1 «Про податок на будівлі та споруди» пропонується зараховувати
надходження від податку до місцевих бюджетів, визначаючи податкову базу
на основі поточної ринкової вартості об’єкту. Від оподаткування звільняються певні
типи нерухомості. Ставки податку диференційовані залежно від типу нерухомості в
інтервалі 0,1-0,5%.
В проекті закону № 3359 «Про податок на нерухоме майно громадян» пропонується
зараховувати надходження до спеціального фонду державного бюджету, створеного з
метою повернення втрачених заощаджень громадян України, визначати податкову
базу «за оцінкою органів державної реєстрації». Звільняються від оподаткування певні
категорії платників. Пропонується єдина ставка податку 0,05%.
Дискусії щодо запровадження повноцінного податку на нерухомість, надходження
від якого зараховувалися б повністю до місцевих бюджетів, тривають впродовж тривалого
часу без видимого позитивного результату. Оскільки наперед важко визначити,
яку форму набере цей податок в Україні, звернімо увагу на альтернативи його оформлення
в умовах перехідної економіки. Наведений нижче приклад показує одну з можливих
альтернатив оформлення податку на нерухомість.