Document de Référence 2012 - FREY

L’activité de la Société est sensible au niveau de la croissance économique et de la consommation ainsi qu’auniveau des taux d’intérêts et de l’indice des loyers commerciaux (« ILC ») qui a remplacé l’indice du coût de laconstruction (ICC) dans le cadre de la loi de Modernisation de l’Economie du 4 août 2008, dite LME.Au 31 décembre 2012, cinquante-quatre baux signés (représentant 26 % du montant des loyers) avec lesenseignes comportent une part variable de loyers liée au chiffre d’affaires réalisé.Sur ces cinquante-quatre baux, seulement deux baux se composent exclusivement d’un loyer variable. De plus,aucune clause de loyer variable n’a pour l’instant été mise en application. En conséquence, la baisse éventuelle duchiffre d’affaires des enseignes locataires n’est pas susceptible d’affecter significativement les résultats de FREY.A périmètre constant et sur la base des loyers 2011 facturés hors effet franchises et paliers, l’indexation 2012 agénéré une hausse des loyers de 3,37%.La Société tient compte de l’ensemble de ces paramètres dans ses choix stratégiques de développement et dansla sélection des enseignes.b) Risques liés au marché de l’immobilier commercialLes niveaux des loyers et la valorisation des immeubles à usage commercial sont fortement influencés par l’offreet la demande de surfaces immobilières commerciales. Une évolution défavorable de la demande par rapport àl’offre serait susceptible d’affecter les résultats, l’activité, le patrimoine et la situation financière de la Société.De plus, une évolution défavorable du marché de l’immobilier commercial pourrait contraindre la Société àdécaler certains programmes commerciaux et/ou à procéder à certains arbitrages non prévus initialement.c) Risques liés au niveau des taux d’intérêtsLa valeur des actifs de la Société est et sera influencée par le niveau des taux d’intérêts. L'activité immobilièrebénéficie depuis quelques années d'un environnement favorable caractérisé par des taux d'intérêt à long termehistoriquement bas.La mise en œuvre de la stratégie de croissance du Groupe nécessite que des dépenses importantes soientengagées pour développer de nouveaux actifs immobiliers. Une partie des financements nécessaires à cesdéveloppements est couverte par le recours à l’endettement, même si la Société a eu et n’exclut pas d’avoirégalement recours au marché ou à ses fonds propres pour financer sa stratégie de croissance. Sur 2012, les tauxsont restés exceptionnellement bas sur toute la période.Pour se prémunir contre une évolution défavorable des taux, la Société couvre plus de 50 % de son endettementlong terme (soumis à 100% à un taux variable : Euribor 3 mois) à partir de la date de début de remboursement.Cette stratégie permet de plafonner le coût de la dette et donc de maintenir un niveau de cash-flow récurrent.d) Sensibilité des immeubles de placement au taux de capitalisationAu 31 décembre 2012, la Société a constaté une amélioration des indices de valorisation par rapport au 31décembre 2011. Le taux de capitalisation moyen hors droits constaté sur les immeubles de placement enexploitation détenus par FREY au 31 décembre 2012 ressort à 6,80 % contre 7,06 % un an plus tôt.En application de la norme IAS 40 révisée, FREY a comptabilisé en juste valeur six immeubles de placement encours de construction : les Greencenter de la Francheville, Agen-Boé, Saint Parres aux Tertres et Clos du Chêne 2,ainsi que les projets de Thonon les Bains et Arras. Le taux de capitalisation moyen droits inclus de ces actifs encours ressort à 7,09 %.FREY - Document de référence 2012 P a g e | 258