Wohnrecht für Wohnungseigentümer - AK - Vorarlberg

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Wenn ein Verwalter bestellt ist, sollte auch ein Eigentümervertreter aus dem Kreis der
Wohnungseigentümer gewählt werden. Der Eigentümervertreter vertritt die Eigentümergemeinschaft
prinzipiell nur gegenüber dem Verwalter, wenn dieser wegen seiner
eigenen Interessen die Interessen der Gemeinschaft nicht ausreichend wahrnehmen
kann. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft den Verwalter
kündigt oder ihn auf Schadenersatz klagt.
Im Fall der Interessenkollision des Verwalters vertritt der Eigentümervertreter die
Eigentümergemeinschaft auch gegenüber Dritten. Wie weit diese Vertretungsmacht
allerdings geht, ist aus dem Gesetz heraus reichlich unklar, Rechtsprechung dazu liegt
noch keine vor. Daher kann nicht mit absoluter Sicherheit gesagt werden, ob die Vertretungsmacht
des Eigentümervertreters so weit geht, wie in folgendem Fall.
Beispiel: Der Verwalter beabsichtigt – im Namen der Eigentümergemeinschaft – den
Abschluss eines Rechtsgeschäftes, mit einer Firma, die mit ihm durch ein familiäres
oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist. Die Wohnungseigentümer geben
daraufhin dem Verwalter die Mehrheitsweisung, dass er den Vertrag nicht abschließen
dürfe, weil das Angebot der Firma zu teuer ist. Der Verwalter weigert sich, andere
Angebote einzuholen, mit der Begründung, dass angeblich keine anderen Firmen die
geplanten Arbeiten durchführen können. Der Eigentümervertreter könnte für die
Eigentümergemeinschaft wirksam eine andere günstigere Firma mit der Durchführung
der Arbeiten beauftragen.
Wenn ein Verwalter bestellt ist, hat die Mehrheit der Wohnungseigentümer nur dann
ein Recht, die Eigentümergemeinschaft zu vertreten, wenn es um Fragen des rechtlichen
Verhältnisses zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter geht.
Soll etwa der Verwalter gekündigt oder aus dem Vertragverhältnis heraus geklagt werden,
kann die Mehrheit diese Schritte im Namen der Eigentümergemeinschaft setzen,
ohne dass sie vorher einen Eigentümervertreter bestellen muss.
Weiters – obwohl das Gesetz auch dazu keine Klarheit bietet – ist es der Mehrheit
der Wohnungseigentümer wohl auch erlaubt, noch während der „Amtszeit“ eines
gekündigten Verwalters im Namen der Eigentümergemeinschaft mit einem anderen
Verwalter einen neuen Verwaltungsvertrag zu schließen.