Wohnrecht für Wohnungseigentümer - AK - Vorarlberg

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Für sogenannte „Mischhäuser“ (das sind ältere Häuser, in denen Wohnungseigentum
begründet wurde und wo sowohl neue Wohnungseigentümer wie auch „Altmieter“
– die schon vor Wohnungseigentumsbegründung ihre Mietverträge abgeschlossen
haben – wohnen) besteht – falls die Wohnungseigentümer keine andere Vereinbarung
einstimmig getroffen haben – eine eigene gesetzliche Regelung für die Aufteilung
der „Betriebskosten“ (das sind alle Aufwendungen außer Beiträge zur Rücklage und
Kosten für die Erhaltung und Verbesserung).
Solange im Haus noch Mietverhältnisse aus der Zeit vor Wohnungseigentumsbegründung
bestehen, werden die Betriebskosten bei den Wohnungseigentümern nach
demselben Verteilungsschlüssel aufgeteilt, der für die Mietverhältnisse maßgeblich ist.
In den meisten Fällen wird das der Nutzflächenschlüssel sein.
Abweichender Aufteilungsschlüssel
a) Vereinbarter abweichender Aufteilungsschlüssel
Eine Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels kann durch einstimmige
schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer vereinbart werden. Bei bereits
bestehenden Wohnhausanlagen sind einstimmige Vereinbarungen in der Praxis aber
wohl so gut wie nie zu erreichen. Daher werden solche Regelungen meist bei der
Begründung von Wohnungseigentum getroffen. Vor allem bei Reihenhausanlagen,
wenn hinsichtlich der Beziehungen der Wohnungseigentümer zu- und untereinander
ein gewisser „Einfamilienhauscharakter“ gewünscht ist, empfehlen sich entsprechende
Vereinbarungen bereits im Wohnungseigentumsvertrag.
Bei der Wohnungseigentumsbegründung im Altbau wird meistens vereinbart, dass die
Aufwendungen für die Liegenschaft nach dem Nutzflächenschlüssel verteilt werden.
Dadurch werden aber die Eigentümer „schlechterer“ Wohnungen gegenüber der gesetzlichen
Normalregelung (Aufteilung nach Nutzwert) benachteiligt.
Beispiel: Eine 50m 2 große Wohnung im Erdgeschoß mit voller Straßenlage hat sicher
einen geringeren Nutzwert als eine 50m 2 große Wohnung im Dachgeschoß mit Grün-
und Ruhelage und einer 30m 2 großen Terrasse. Ist eine Aufteilung der Aufwendungen
nach dem Nutzflächenschlüssel vereinbart, haben aber beide Wohnungen einen gleich
hohen Anteil an den Kosten.