AC 10 2010 (PDF, 1.35 MB) - Federale Overheidsdienst Justitie ...

Nr. 622 HOF VAN CASSATIE 2579
op 22 maart 2002 gesloten hebben, al naargelang de projectontwikkelaar als een aannemer
dan wel als een coördinator beschouwd wordt.
Die betwisting is irrelevant. Ongeacht de vorm waarin de promotie gevoerd wordt
(verkooppromotie, projectontwikkeling, organisatiebevordering), wordt de verplichting
van de projectontwikkelaar om zijn klant het beloofde werk binnen een beloofde termijn
te overhandigen, in de rechtspraak unaniem als een resultaatsverbintenis aangezien (A.
Delvaux, B. de Cocquéau, F. Pottier, R. Simar, La responsabilité des professionnels de la
construction, volume 2, titel Il, livre 23bis, Responsabilités, traité théorique et pratique, p.
85, nr. 314; L. Simont, J. De Gavre en P.A. Foriers, Examen de jurisprudence 1981 tot
1991, Les contrats spéciaux, RCJB, 1999, p. 289).
De promotie waarover het in dit geval gaat, bestaat uit organisatiebevordering : de
projectontwikkelaar is geen verkoper of bouwheer, maar biedt een bepaald aantal diensten
als een totaalpakket aan, met de bedoeling een 'sleutelklare' woning tegen een forfaitaire
prijs en binnen een welbepaalde termijn te leveren (Traité théorique et pratique, op. cit., p.
84, nr. 312).
(De eiseres) poogt haar rol vergeefs te minimaliseren tot die van coördinator, wat in
tegenspraak is met de titel van de overeenkomst die ze ondertekend heeft en met de
hoedanigheid waarin ze deze ondertekend heeft, met name die van 'projectontwikkelaarcoördinator'.
Volgens de artikelen 1 en 2 van de overeenkomst, verbindt de coördinator zich ertoe 'de
woning te bouwen overeenkomstig de voorontwerpen en het bestek, zoals zij bij deze
overeenkomst zijn gevoegd; hij 'zal de woning bouwen voor een totaalprijs van
102.818,85 euro (exclusief belasting over de toegevoegde waarde). Deze prijs, die niet
kan worden herzien, is een forfaitair en vaststaand bedrag, uitgezonderd de toeslagen, op
voorwaarde dat het werk binnen de zes maanden te rekenen van de ondertekening van
deze overeenkomst wordt aangevat'.
Op haar papier met briefhoofd vermeldt de (eiseres) 'Sleutelklare woningen'.
Artikel 3 van de promotieovereenkomst preciseert de opeenvolgende schijven van betaling
van de prijs, die overeenkomen met de prijzen die zijn opgegeven door de verschillende
ondernemingen die de projectontwikkelaar voorgesteld heeft aan zijn klanten, die de
verschillende overeenkomsten voor de werkelijke uitvoering van de beloofde werken gaan
ondertekenen. Wat betreft de aannemingsovereenkomst voor de ruwbouw, die de
(verweerders) op 16 mei 2002 met de bvba Atria gesloten hebben, stemmen de betaalschijven
einde betonplaat boven kruipkelder : 13.023,77 euro, einde metselwerk gelijkvloerse
verdieping : 19.535,65 euro, einde betonplaat gelijkvloerse verdieping : 4.341,26
euro, einde ruwbouw na oplevering: 6.511,88 euro' (artikel 3 van de promotieovereenkomst)
precies overeen met de prijzen die de bvba Atria en de (verweerders) waren overeengekomen
(artikel 3 van de aannemingsovereenkomst van 16 mei 2002).
Het feit dat de klanten de bedragen rechtstreeks aan de verschillende ondernemingen
hebben betaald, heeft geen weerslag op de kwalificatie van de promotieovereenkomst,
daar de projectontwikkelaar de diensten samengevoegd heeft en beschikte over 'la
maîtrise de l'organisation sur les plans juridique et financier conférant une position dominante
à l'égard tant de son client que des intervenants à l'acte de bâtir' (Traité théorique et
pratique, op. cit., p. 85, nr. 313 in fine).
In de conclusie die de bvba Atria op 6 juli 2004 voor de eerste rechter heeft neergelegd,
erkent zij overigens dat zij, voor rekening van de (eiseres), een ruwbouw heeft opgetrokken
conform een op 16 mei 2002 ondertekende overeenkomst.
De werfvergaderingen worden gevoerd in aanwezigheid van de litisconsorten M. of M.,
die de projectontwikkelaar vertegenwoordigen. De voorlopige oplevering van 22 februari
2003 gebeurde in aanwezigheid van de heer V. Maillen.