AC 10 2010 (PDF, 1.35 MB) - Federale Overheidsdienst Justitie ...

2580 HOF VAN CASSATIE Nr. 622
Het probleem van de betalingen van de werken, dat het gevolg is van de moeilijkheden
die ontstaan zijn doordat de voorlopige oplevering niet werd aanvaard, wordt door de
(eiseres) op de raadsman van de opdrachtgevers afgewend.
'Eu égard à cette obligation de résultat, le promoteur répond vis-à-vis de son client non
seulement des fautes commises par les constructeurs (architectes, ingénieurs, entrepreneurs,
géomètres) auxquels il fait appel mais également des désordres qui ne seraient pas
imputables à une faute de ces constructeurs et dont il ne pourrait s'exonérer par la démonstration
d'une cause étrangère libératoire. Il assume en cela les risques de l'opération. Dans
le cadre de promotions occultes, il est fréquent que les constructeurs auxquels le promoteur
fait appel ne signent aucune convention avec celui-ci mais contractent directement
avec le maître de l'ouvrage. Cela ne modifie pas l'obligation de résultat qui pèse sur le
promoteur en ce qui concerne l'obligation de délivrance de l'immeuble promis. La signature
d'une convention directe ouvre simplement, au client du promoteur, un droit d'action
directe contre le constructeur concerné, à côté de son recours contre ce promoteur' (Traité
théorique et pratique, op. cit., p. 86).
De eerste rechter heeft ten onrechte beslist dat ?de litigieuze overeenkomst van 22
maart 2002 geen contract van projectontwikkeling is, aangezien de opdrachtgevers op 25
april 2001 eerst met de heer D. een architectencontract van volledige opdracht gesloten
hebben'.
De omstandigheid dat de opdrachtgevers, alvorens het contract van projectontwikkeling
te ondertekenen, met architect P.D. een afzonderlijke overeenkomst gesloten hebben,
geeft in dit geval niet de doorslag om de kwalificatie "promotiecontract" uit te sluiten.
Zoals alle anderen die bij de bouw van de woning waren betrokken, werd de architect
immers aangewezen door V.M., bestuurder van de vennootschap Multi-Home en vervolgens
van (de eiseres).
De (verweerders) betogen dat die architect hen werd opgelegd en hebben, in eerste
aanleg, gepreciseerd dat het verzuim van de architect om hun belangen te verdedigen ?te
verklaren v(iel) door het feit dat de projectontwikkelaar de broodheer van de architect
was'.
Er moet worden opgemerkt dat de opdracht van de architect geen betrekking heeft op
'het bestek, de omschrijving van de werken, in voorkomend geval met de opmetingen en
de gedetailleerde uitvoeringsplannen, en zijn medewerking aan de aanbestedingsprocedure',
daar die woorden geschrapt zijn in artikel 2 van de overeenkomst van 25 april 2001.
Het bestek dat gevoegd is bij de opeenvolgende promotieovereenkomsten van 7 juli
2001 en 22 maart 2002, vermeldt niettemin de naam van de architect.
In die omstandigheden doet de ondertekening van een afzonderlijke overeenkomst met
de architect niets af aan de resultaatsverbintenis van de projectontwikkelaar, die hem ertoe
verplicht de beloofde woning af te leveren".
Grieven
Uit de in het middel weergegeven redenen, en in het bijzonder uit de redenen die
vermeld worden op bladzijde 4, tweede lid, 5, vierde lid, en 6, eerste lid, van het arrest,
volgt dat de beslissingen van het arrest berusten op de in algemene bewoordingen gestelde
bewering dat de verbintenis van de eiseres, in haar hoedanigheid van projectontwikkelaarcoördinator,
een resultaatsverbintenis was.
Volgens het gemene recht is de projectontwikkelaar echter slechts contractueel aansprakelijk
in geval van niet-uitvoering van een verbintenis uit de overeenkomst. Hierbij moet
de rechter nagaan of de verbintenis waarvan de projectontwikkelaar verweten wordt dat
hij ze niet heeft uitgevoerd, een resultaatsverbintenis of een inspanningsverbintenis is.
Aangezien het arrest, gelet op de omstandigheden van de zaak, dat onderzoek niet in