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Troisième partie – Les principaux actes de la vie courante de la société 69
Le local objet du contrat peut-être un accessoire dépendant d’un
immeuble ou même un terrain nu sur lequel ont été édifiées avant ou
après la conclusion du bail, des constructions à usage commercial.
Q. 106. Les dispositions de l’OHADA relatives au bail commercial
s’appliquent-elles dans tous les cas de location d’immeubles ou de locaux ?
Non. Tenant compte des spécificités africaines, ces dispositions ne
s’appliquent de droit que dans les villes de plus de 5.000 habitants ;
toutefois, elles sont applicables aux personnes morales de droit public à
caractère industriel ou commercial, et aux sociétés à capitaux publics,
qu’elles agissent en qualité de bailleur ou de preneur.
Q. 107. Les contrats de bail conclus avant l’entrée en vigueur des Actes
uniformes OHADA et non harmonisés sont-ils encore valables ?
Oui, mais l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général
(AUDCG) a introduit, en matière de bail commercial, de nouvelles
dispositions d’ordre public, c’est-à-dire des clauses qui doivent
impérativement être intégrées dans tous les baux commerciaux, y
compris ceux en cours.
Les clauses de votre bail contraires à ces dispositions d’ordre public
sont caduques. A titre d’exemple, une clause prévoyant la résiliation de
plein droit d’un bail commercial après un préavis de huit jours est
caduque. Donc, à coup sûr, certaines dispositions des contrats de bail
conclus antérieurement à l’avènement du droit OHADA seront
devenues caduques.
Parmi ces dispositions relatives au contrat de bail qui s’imposent
désormais à tous, citons, à titre d’exemple :
Les dispositions de l’article 75 qui prévoient que « lorsque le
bailleur refuse d’assumer les grosses réparations qui lui
incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction
compétente à les exécuter, conformément aux règles de l’art, pour
le compte du bailleur. Dans ce cas, la juridiction compétente fixe
le montant de ces réparations et les modalités de leur
remboursement ».
De l’article 78, qui prévoit que « le bail ne prend pas fin par la
vente des locaux donnés à bail ».
De l’article 79 qui prévoit que « le bail ne prend pas fin par le
décès de l’une ou l’autre des parties ».