Zweiter Bericht der Staatsregierung zur sozialen Lage in Bayern ...

SITUATIONSANALYSE: 4. Wohnen
Darstellung 4.35 im Anhang). Mit neun Prozentpunkten
sind die Mietbelastungen in Ostdeutschland am stärksten
angestiegen, während Bayern mit einem Anstieg
um zwei Punkte noch unter dem westdeutschen Mittelwert
liegt. Anders sieht die Entwicklung bei Wohneigentümern
aus. Hier bestimmen neben den Kaufpreisen
vor allem die Zinskonditionen die Einkommensbelastung.
Während in den frühen 1990er Jahren hohe
Zinsen verlangt wurden, sind die Belastungen bis Ende
der 1990er Jahre zunächst gefallen. Der darauf
folgende Anstieg lässt schließen, dass die Kaufpreise
in der jüngsten Vergangenheit schneller angestiegen
sind als die Einkommen, da sich die Finanzierungskonditionen
zwischen 1998 und 2003 nur unwesentlich
verändert haben.
Allerdings verbergen sich hinter der mittleren Einkommensbelastung
der Haushalte durch Wohnkosten enorme
Streuungen (vgl. Darstellung 4.37 im Anhang). So liegt
zwar die mittlere Mietbelastung in Bayern bei 23 Prozent.
Aber fast ein Drittel aller bayerischen Mieterhaushalte
(32 %) gibt mehr als 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens
für die Wohnung aus, jeder sechzehnte Mieterhaushalt
(6 %) sogar mehr als die Hälfte. Gleichwohl
sind hohe Belastungen in Bayern immer noch seltener
zu finden als in anderen westdeutschen Bundesländern.
Anders als bei Mieterhaushalten liegt der Schwerpunkt
der Wohnkostenbelastung von bayerischen Eigentümerhaushalten
deutlich unter der 30 Prozent-Grenze. Nur
jeder fünfte Wohneigentümer (21 %) gibt hierzulande mehr
als 30 Prozent seines Einkommens für das Wohnen aus.
Dagegen liegt bei einem Drittel aller Selbstnutzerhaushalte
(33 %) die Belastung unter 10 Prozent. Nimmt man
Mieter- und Eigentümerhaushalte zusammen, kostet die
warme Wohnung fast jeden vierten bayerischen Haushalt
(24 %) weniger als zehn Prozent, aber auch gut jeden
vierten Haushalt (27 %) mehr als 30 Prozent.
die heute älteren Mieterhaushalte schon immer in kleineren
und damit preiswerteren Wohnungen als nachfolgende
Generationen (Kohorteneffekt). Der Belastungssprung
in der Altersklasse der 55- bis unter 65-Jährigen
ist auf den Einkommensrückgang zum Erwerbsaustritt
zurückzuführen. Anders entwickeln sich die Kosten bei
Wohneigentümern: Infolge sinkender Finanzierungsbelastung
(Zins und Tilgung) schrumpfen die Ausgaben für
die Wohnung im Alter. Die Einkommensbelastung sinkt
durchgehend ab – trotz der Einkommensverluste beim
Renteneintritt. Die größten Unterschiede in den Wohnkosten
lassen sich jedoch durch Einkommensunterschiede
erklären: Einkommensarme Haushalte haben zwar geringere
Wohnkosten, ihre Einkommensbelastung liegt
jedoch als Mieterhaushalt rund 1,6-mal höher und als
Eigentümerhaushalt rund 1,3-mal höher als der Mittelwert
aller Haushalte. Zu analogen Ergebnissen führt ein
Vergleich verschiedener Klassen des Haushaltsnettoeinkommens:
Verglichen mit Haushalten der Einkommensklasse
„5.000 Euro/Monat“ mehr als das
Doppelte, Eigentümerhaushalte sogar mehr als das Fünffache
für ihre Unterkunft aus. Im Unterschied zu Mietern
unterscheidet sich die Einkommensbelastung bei Selbstnutzern
in einzelnen Einkommensklassen kaum. Wohneigentümer
wählen in der Regel eine ihren finanziellen
Verhältnissen angepasste Kreditbelastung. 12 Hauptkriterium
für die Einkommensbelastung sind stattdessen die
Restschulden an Baukrediten.
Weitergehende Analysen zeigen, dass die Höhe der Wohnkosten
und der Wohnkostenbelastung maßgeblich von
drei Faktoren bestimmt wird: dem Alter, dem Einkommen
und dem Wohnstatus (vgl. Darstellung 4.5). Bei Mieterhaushalten
steigen die Wohnkosten mit zunehmendem
Alter zunächst an. Dahinter verbergen sich Umzüge in
größere Wohnungen, die in engem Zusammenhang mit
der Familienbildung stehen (die mittlere Wohnfläche
steigt mit der Haushaltsgröße; vgl. Abschnitt 4.1.2). Die
niedrigeren Wohnkosten bei über 55-jährigen Haushalten
resultieren dagegen nicht aus Umzügen in kleinere
Wohnungen (vgl. Braun/Pfeiffer 2005). Vielmehr wohnen
12
Parameter sind dabei die Höhe des Eigenkapitals (und damit die Dauer der Ansparphase), die Objektgröße, -lage und -qualität (und damit der Objektpreis) sowie
die Tilgungshöhe (und damit die monatliche Belastung sowie die Kreditlaufzeit).
370