352 - 1. Januar 2008

Kapitel 7 Fallstudien 133
Die ohnehin bestehende Flächenknappheit der landwirtschaftlichen Betriebe wird verschärft
durch den Flächenentzug für außerlandwirtschaftliche Nutzungen. Für Wohnungsbau,
Ausweisung von Gewerbeflächen und Infrastrukturmaßnahmen werden nicht nur
direkt Flächen benötigt, sondern darüber hinaus umfangreiche naturschutzrechtliche Ausgleichs-
und Ersatzflächen. Kommunen und Projektträger sowie die NLG als Dienstleister
der Vorhabenträger entfalten eine zusätzliche Nachfrage; die gefragten Grundeigentümer
– sofern sie Landwirte sind – sind in der Regel nur dann zum Verkauf bereit, wenn landwirtschaftliche
Ersatzflächen bereitgestellt werden. Beim Wohnungsbau wird von einem
Verhältnis von Ersatzflächen zu Bauflächen von 4 zu 1 berichtet (plus einem finanziellen
Ausgleich).
Als weiterer Grund für die Kaufnachfrage durch Landwirte wurde vereinzelt die Möglichkeit
einer steuerbegünstigten Reinvestition von Erlösen aus Grundstücksverkäufen im
Rahmen des § 6b EStG (innerhalb einer Frist von vier Jahren) genannt.
Aus den benachbarten Niederlanden kommt eine stetige Nachfrage nach Flächen im Emsland.
Waren es früher vor allem die Kartoffelerzeuger, so sind es jetzt vorrangig Landwirte,
die ihre Viehhaltung in den Niederlanden aufgeben/reduzieren und die Phosphatquote
zu hohen Preisen verkaufen können. Diese Landwirte suchen vorrangig Resthöfe mit geringer
Flächenausstattung, aber der baurechtlichen Option, hier einen Viehhaltungsbetrieb
(Milchvieh, Schweine- oder Geflügelhaltung) aufzubauen.
Kaufpreise
Die Kaufpreise werden aus Sicht vieler befragter Betriebsleiter stark von nichtlandwirtschaftlichen
Investoren bestimmt. Den meisten der Befragten sind nichtlandwirtschaftliche
Investoren namentlich bekannt, ebenso wie die von diesen gezahlten Kaufpreise. Diese
liegen häufig deutlich über dem, was Landwirte bereit sind zu bezahlen.
Es ist sehr viel Kapital am Markt, das eine sichere Anlagemöglichkeit sucht. Das niedrige
gegenwärtige Zinsniveau, die Finanzkrise, die Diskussion um den Euro sowie Inflationssorgen
durch die Verschuldung öffentlicher Haushalte führen nach Ansicht vieler Gesprächspartner
dazu, dass verstärkt in „sichere“ Werte investiert wird. Die Nachfrage
wird häufig über Makler kanalisiert, die aufgrund der Vielzahl ihrer interessierten Kunden
in der Lage sind, hohe Kaufpreise auszuhandeln.
Auch viele Landwirte sind kapitalstark und suchen Fläche, allerdings in erster Linie in der
Umgebung des eigenen Betriebes. Die Finanzierung von landwirtschaftlichen Investitionen,
auch in Boden, wird durch fachkundige Regionalbanken sichergestellt, so dass der
Faktor Kapital keinen Entwicklungsengpass darstellt. Das Ausfallrisiko in der Landwirtschaft
wird seitens der Banken als sehr gering und deutlich günstiger als im gewerblichen
Bereich eingeschätzt.