352 - 1. Januar 2008

30 Aktivitäten von nichtlandwirtschaftlichen und überregional ausgerichteten Investoren
Alteigentümer in die Lage versetzt, zum begünstigten Preis (Verkehrswert aus dem Jahr
2004) 19 BVVG-Flächen zu erwerben. Das Ausmaß des Erwerbs ist aber noch nicht zu
übersehen, auch weil viele Alteigentümer seit Jahren auf den für die Antragstellung zum
Kauf erforderlichen Bescheid der zuständigen Ämter zur Regelung offener Vermögensfragen
(LARoV) warten.
4.2.4 Kaufpreisermittlung bei Direktkäufen durch den Pächter
Unter den beteiligten Interessengruppen wird heftig diskutiert, ob die BVVG als Teil der
öffentlichen Hand die BVVG-Flächen zu einem Preis verkaufen darf oder soll, der sich
im Wesentlichen aus dem Durchschnitt aller Vergleichspreise – bereinigt um solche, bei
denen persönliche und ungewöhnliche Umstände eine Rolle spielen – ergibt, oder ob sie
den Preis verlangen muss, der in einem offenem Verfahren durch Ausschreibung erzielt
wird. Im ersten Fall wird dem § 194 BauGB gefolgt. Das Problem bei dieser Preisermittlung
ist, dass die angelegten Kriterien für die Nichtberücksichtigung von Kauffällen, bei
denen unerwartete und persönliche Verhältnisse eine Rolle spielen, nicht transparent sind.
Nach diesen Kriterien können vermutlich auch deutlich über dem örtlichen Durchschnitt
liegende Kaufpreise aussortiert werden, die z. B. von der BVVG bei der Ausschreibung
großer oder für viele Nachfrager attraktiver Lose erzielt werden (KOEPKE, 2010). Bei
Ausschreibungen besteht das Problem, dass spekulative Höchstpreise erzielt werden. Bei
der Ableitung der Preise für den Direkterwerb aus den Ausschreibungsergebnissen legt
die BVVG ihre Vorgehensweise offen, und die bei Ausschreibungen erzielten Preise werden
einschließlich der Zweit- und Drittgebote im Internet veröffentlicht. Insoweit sorgt
die BVVG für Transparenz auf dem Bodenmarkt.
Welche Preise aber nun von der BVVG bei Direktverkäufen zugrunde gelegt werden sollen,
ist je nach Interessenlage weiterhin höchst umstritten (z. B. BIRNSTENGEL, 2010;
KÖHNE, 2010; ZSCHAU und FELGENTREFF, 2011). Unter anderem wegen des geschlossenen
Marktes bei BVVG-Flächen vor dem Beginn der Ausschreibungen ist zu vermuten,
dass sowohl die Pacht- als auch die Kaufpreise, die als Marktpreise (regionale Wertansätze)
für die Ermittlung der Preise für BVVG-Flächen herangezogen wurden, durch Marktintransparenz
im Niveau nach unten verzerrt wurden. Hierfür sprechen die bestehenden
Informationsasymmetrien zwischen Pächtern und Verpächtern sowie Preisabsprachen
zwischen den Pächtern bei oligopsonistisch geprägten Strukturen auf der Pächterseite.
Die Kaufpreisermittlung bei Direktverkäufen wird aus Sicht des Bundes, der Länder und
der Bewirtschafter höchst konträr beurteilt, was angesichts der unterschiedlichen finanziellen
Betroffenheit nicht überrascht. Der Bund als öffentliche Hand hat bei Verkäufen
19
Von 2004 bis 2008 haben sich die Verkehrswerte im Durchschnitt fast verdoppelt (vgl. Kapitel 5.2).