352 - 1. Januar 2008

Kapitel 7 Fallstudien 137
7.6 Zusammenfassung der Fallstudienergebnisse
Die Auswahl der Fallregionen erfolgte teilweise nach statistischen Kriterien wie Bodenmobilität,
Preisentwicklung, Bodengüte und unter Berücksichtigung weiterer struktureller
Unterschiede sowie einer ex ante vorgenommenen Abschätzung der regionalen Bedeutung
der nichtlandwirtschaftlichen Investoren in den neuen Ländern. Die niedersächsische Region
Emsland wurde gewählt, weil der Auftraggeber ausdrücklich eine Fallstudienregion
in den alten Bundesländern wünschte und im Emsland zahlreiche Einflüsse auf den dortigen
dynamischen Bodenmarkt wirken. Strukturell und auch hinsichtlich der Sondereinflüsse
in den neuen Ländern ist die kleinstrukturierte und äußerst viehintensive westdeutsche
Region in vielerlei Hinsicht ein extremes Gegenstück zu den großstrukturierten und
relativ vieharmen Fallstudienregionen in den neuen Bundesländern.
Hier ist nochmals darauf hinzuweisen, dass vor allem nichtlandwirtschaftliche und überregional
ausgerichtete „Großinvestoren“ wie z. B. die Steinhoff Holding nicht zu Auskünften
bereit waren und daher Einschätzungen zu diesen Betrieben und deren Wirken
auf Aussagen regional ansässiger Akteure und Veröffentlichungen beruhen.
Die wesentlichen Ergebnisse der Fallstudien, die in den vorangegangenen Kapiteln einzeln
beschrieben wurden, sind in Tabelle 13 vergleichend dargestellt und werden nachfolgend
kurz beschrieben.
7.6.1 Bodenmarkt und Preisentwicklung
Die Bodenmobilität am Kaufmarkt ist in den ostdeutschen Fallregionen mit 2 bis 3 %
deutlich höher als im Emsland (rund 0,5 %). Die Kaufpreise liegen im Emsland mit
durchschnittlich 35.000 bis 50.000 Euro/ha LF wesentlich über dem Preisniveau in den
drei östlichen Fallregionen, wo allerdings zwischen dem Landkreis Börde mit durchschnittlich
25.000 bis 35.000 Euro/ha und Ostvorpommern mit 10.000 bis 20.000 Euro/ha
auch große Unterschiede in den Preisen bestehen. Auch bei den Pachtpreisen liegt das
Niveau im Emsland deutlich über dem in den drei ostdeutschen Fallregionen.
Derzeit besteht in den neuen Bundesländern immer noch ein geteilter Bodenmarkt, der
sich auf die BVVG und die privaten Bodeneigentümer spaltet. Die Privateigentümer verpachten
und verkaufen Flächen in der Regel zu einem wesentlich niedrigeren Preis als die
BVVG (genannt werden Abschläge von 50 bis 70 %). Die Gründe hierfür sind meistens
fehlende Information, persönliche Bindung zum Käufer und möglicherweise in den Preisen
enthaltene Dienstbarkeiten (z. B. Strohlieferung, Schneeräumen). Mit zunehmender
emotionaler Entfernung der Erbengeneration zum Unternehmen und zum Land wird jedoch
die Preisgestaltung an die Marktverhältnisse (teilweise über Makler) angepasst.